問題791：法拍屋點交前前屋主輕生，買方可否不履行契約？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人近期透過法院拍賣程序拍得一處房屋，目前已向法院申請點交程序。然而，前屋主透過通訊軟體傳訊表示無處可去並有輕生念頭。當事人擔憂若前屋主於點交前在屋內輕生，該房屋將成為凶宅，因此詢問是否可不履行該買賣契約，以及已繳給法院之價金是否可全數退回。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 法院拍賣之法律性質為何？拍定人與債務人間是否成立一般買賣契約關係？
• 拍定後、點交前房屋成為凶宅，是否構成物之瑕疵？拍定人得否據此撤銷拍定？
• 拍定人已繳納之價金，在何種情形下得請求法院全數退還？
• 前屋主以通訊軟體揚言輕生，拍定人可否採取預防性法律措施？

三、相關法條

• 強制執行法第69條 — 拍賣物之瑕疵擔保準用民法規定
• 強制執行法第98條 — 拍定人繳足價金後取得不動產所有權
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人解除契約或減少價金之權利
• 民事訴訟法第12條 — 不動產訴訟之管轄
• 刑法第305條 — 恐嚇危害安全罪

四、法律分析

法院拍賣與一般不動產買賣不同，其性質屬公法上之強制執行行為，拍定人係經由法院公權力取得不動產所有權，並非與債務人成立私法上之買賣契約。因此，拍定人無法逕依民法買賣契約之規定主張解除契約。惟依強制執行法第69條規定，拍賣之不動產準用民法關於物之瑕疵擔保之規定，拍定人在特定條件下仍得主張權利。

關於凶宅是否構成物之瑕疵，實務上最高法院103年度台上字第960號判決肯認，房屋曾發生非自然死亡事件，屬於交易上重大瑕疵，足以減損房屋之價值及效用。若前屋主確實於點交前在屋內輕生，該房屋即成為凶宅，構成拍賣公告未揭露之瑕疵。拍定人得向執行法院聲明異議，主張拍賣物存有重大瑕疵，請求撤銷拍定並退還已繳價金。惟此瑕疵須發生於拍定後、點交前之期間，且拍定人須證明該瑕疵確實存在。

就預防措施而言，前屋主以通訊軟體揚言輕生，當事人應立即保存相關對話紀錄作為證據，並可向當地警察機關或社會局通報，請求介入關懷。若前屋主之行為帶有威脅意圖，使拍定人心生畏懼，亦可能構成刑法第305條恐嚇危害安全罪。建議拍定人儘速向執行法院陳報此情事，請求法院加速辦理點交程序或採取必要之保全措施。

五、結論與建議

結論：法拍屋拍定後點交前，若前屋主於屋內輕生致房屋成為凶宅，拍定人得依強制執行法第69條準用民法瑕疵擔保規定，向執行法院聲請撤銷拍定並請求退還價金。惟應及時採取預防措施並保全證據。

1. 保存通訊紀錄：立即截圖並備份前屋主透過通訊軟體揚言輕生之所有對話紀錄，作為日後主張之證據。
2. 向執行法院陳報：儘速以書狀向執行法院陳報前屋主揚言輕生之情事，請求法院加速點交或採取保全措施。
3. 通報警察及社會局：向當地警察機關及社會局通報前屋主有輕生意念，請求介入關懷與防範。
4. 諮詢專業律師：委請熟悉強制執行程序之律師，評估撤銷拍定之可行性及相關程序。
5. 瞭解撤銷拍定要件：若不幸發生憾事，應在知悉瑕疵後儘速向執行法院聲明異議，主張撤銷拍定。
6. 評估損害賠償請求：若因前屋主之行為致拍定人受有損害，得另行對前屋主或其繼承人提起侵權行為損害賠償之訴。