問題790：管委會消極不作為處理漏水問題之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住之大樓發生樓上漏水滴至其陽台之情形，已持續逾四個月。當事人向管委會反映後，管委會曾協調樓上住戶修繕，樓上住戶雖派人修理但未妥善修復，漏水問題依舊。管委會再次處理後委請專業抓漏公司到場，研判為大樓外牆滲漏，但管委會要求樓上住戶配合檢查時，樓上住戶拒接電話不予配合。此後管委會即消極不作為，漏水問題遲遲未獲解決。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 大樓外牆滲漏之修繕責任應由管委會或個別住戶負擔？
• 管委會消極不處理外牆漏水，是否違反其法定職責？住戶可採取何種救濟？
• 樓上住戶拒絕配合檢查，管委會及受損住戶可如何因應？
• 因漏水所生之損害，應向管委會或樓上住戶求償？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共有部分之修繕管理由管委會為之
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管委會之職責
• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶不得拒絕維修必要之進入
• 公寓大廈管理條例第47條 — 違反管理條例之罰則
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第191條 — 工作物所有人之責任
• 建築法第77條 — 建築物所有權人之維護義務

四、法律分析

大樓外牆屬公寓大廈管理條例所定之共有部分，依同條例第10條第2項規定，共有部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。管委會對於外牆滲漏之修繕負有法定義務，消極不作為已違反公寓大廈管理條例第36條所定之管委會職責。

當事人可採取之法律救濟途徑包括：首先，以書面向管委會提出正式修繕請求，限期辦理，作為日後訴訟之證據。其次，可向主管機關（各縣市政府建管處或公寓大廈管理科）檢舉管委會不作為，主管機關得依公寓大廈管理條例第47條對管委會裁處罰鍰。再者，可對管委會提起民事訴訟，請求其履行外牆修繕義務並賠償因漏水所生之損害。

關於樓上住戶拒不配合檢查之問題，依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，他住戶因維護、修繕專有部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。樓上住戶拒絕配合，管委會得報請主管機關依同條例第47條裁處罰鍰。當事人亦可直接對樓上住戶提起民事訴訟，依民法第184條請求損害賠償。若漏水原因經鑑定確為外牆滲漏（共有部分），則修繕責任主要在管委會；若部分原因係樓上住戶之專有部分所致，則樓上住戶亦須負擔相應之修繕責任。

五、結論與建議

結論：大樓外牆漏水屬共有部分之修繕，管委會依法負有修繕義務。管委會消極不作為違反法定職責，住戶得向主管機關檢舉並提起民事訴訟。樓上住戶拒絕配合亦違反公寓大廈管理條例。

1. 書面正式請求：以書面向管委會提出修繕外牆漏水之正式請求，明確載明期限，留存副本作為證據。
2. 向主管機關檢舉：向縣市政府建管處或公寓大廈管理科檢舉管委會不作為及樓上住戶拒絕配合檢查。
3. 出席區權會提案：於區分所有權人會議中提案要求管委會辦理外牆修繕工程，由全體區分所有權人決議。
4. 蒐集損害證據：持續拍攝漏水狀況之照片影片，記錄漏水時間及損害擴大情形，保留修繕估價單。
5. 委請專業鑑定：委託專業機構進行漏水原因鑑定，釐清究係外牆滲漏或樓上住戶專有部分之問題。
6. 提起民事訴訟：對管委會提起民事訴訟，請求履行修繕義務及損害賠償；必要時併列樓上住戶為共同被告。
7. 諮詢專業律師：建議委任處理公寓大廈糾紛之專業律師，協助評估最適之法律途徑。