問題789：房屋疑似被侵占，住客拒不搬離之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人擁有一棟透天厝，先前由母親管理並作為店面使用，樓上空房由母親自行安排人員入住。母親過世後當事人收回房屋管理，發現樓上住客包括親戚、店面員工及租客等。當事人陸續請住客搬離，但其中一人拒不遷出。當事人向派出所提告侵占，偵查人員認為雙方屬房東房客關係應走民事程序。當事人主張自身從未與該住客簽署任何租約，且母親代為出租並未經屋主同意，質疑該租約之效力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 屋主母親未經屋主同意代為出租之租約，對屋主是否有效？
• 住客拒不搬離是否構成刑法侵占罪或竊佔罪？
• 屋主應循刑事或民事途徑處理較為有效？
• 住客無合法占有權源時，屋主如何請求遷讓並求償？
• 母親過世後原租約關係是否因繼承而由屋主承受？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（返還、除去妨害）
• 民法第170條 — 無權代理之效力
• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第179條 — 不當得利
• 刑法第320條第2項 — 竊佔罪
• 強制執行法第4條 — 強制執行之執行名義

四、法律分析

本案關鍵在於母親與住客間之租約對屋主是否有效。若母親係以自己名義出租（非代理屋主），則母親為出租人，屋主並非租約當事人。然母親過世後，若屋主為母親之繼承人，依民法第1148條繼承之概括承受原則，屋主將繼承母親於租約中之出租人地位，該租約對屋主仍然有效。若母親係以屋主名義（代理）出租但未經授權，則屬無權代理（民法第170條），屋主得拒絕承認，該租約對屋主不生效力。

關於侵占罪之成立，刑法第335條侵占罪係指「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物」，要件為行為人須以所有人自居而處分他人之物。住客僅係占用房屋居住，並非以所有意思支配該不動產，實務上較難成立侵占罪。至於刑法第320條第2項竊佔罪，須住客係以不法方式「進入」占有他人不動產，但住客原係經母親同意入住，初始占有具有合法基礎，嗣後拒不搬離之行為在刑法上成立竊佔之可能性亦不高。

因此，偵查人員建議循民事途徑處理係正確方向。屋主應先釐清租約關係：若認定租約存在且屋主為繼承人，應先合法終止租約再請求遷讓；若租約不存在或已終止，住客即為無權占有人，屋主得依民法第767條提起遷讓房屋之訴，並依民法第179條請求相當於租金之不當得利。取得確定判決後即可聲請強制執行。

五、結論與建議

結論：侵占罪成立之可能性不高，應循民事途徑處理。屋主應先釐清與住客間是否存在有效租約，再決定以終止租約或無權占有為訴訟策略，提起遷讓房屋之民事訴訟。

1. 釐清租約關係：調查母親與住客間是否有書面或口頭租約，確認租約之內容及期限。
2. 發存證信函催告：不論租約是否存在，先發存證信函通知住客限期遷出，若有租約則同時為終止租約之意思表示。
3. 提起民事訴訟：向管轄法院提起遷讓房屋之訴，合併請求相當於租金之不當得利或損害賠償。
4. 聲請假處分：若擔憂住客於訴訟期間破壞房屋或轉讓占有，可聲請假處分以保全權益。
5. 蒐集占有證據：拍攝住客佔用房屋之照片、紀錄其拒絕遷出之過程，作為訴訟證據。
6. 考慮調解程序：訴訟前可先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，若調解成立具有判決效力，可縮短處理時程。
7. 委任專業律師：建議委任律師處理本案，擬定最佳訴訟策略並加速取回房屋。