問題774：大房東與二房東糾紛，房客租金應交給誰？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為承租人，與二房東簽訂租賃契約。目前大房東與二房東因租金給付問題互相提告，大房東主張二房東未繳納租金，二房東則主張大房東違約。法院正在審理雙方爭議並將決定房客租金日後應交給何人。二房東向所有住戶發出通知，要求繼續將租金交給二房東，否則將斷水斷電並提告住戶。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 大房東與二房東訴訟期間，房客之租金應繳交給何人？
• 房客可否暫停繳交租金以待判決結果？是否會構成違約？
• 二房東以斷水斷電威脅房客，是否構成刑事犯罪或民事侵權？
• 房客可否將租金辦理提存以免除遲延責任？
• 若大房東與二房東間之租約遭終止，房客之租約效力如何？

三、相關法條

• 民法第326條 — 債權人受領遲延或不能確知孰為債權人時得辦理提存
• 民法第443條 — 轉租之限制與效力
• 民法第440條 — 租金給付義務
• 刑法第304條 — 強制罪（以強暴脅迫使人行無義務之事）
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民事訴訟法第326條 — 提存程序

四、法律分析

房客與二房東簽訂租約，租賃關係存在於房客與二房東之間，依民法第440條規定，房客之租金給付義務對象為二房東。然而，大房東與二房東間之租約爭議可能影響二房東之轉租權限。依民法第443條規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於第三人，違反者大房東得終止租約。若大房東與二房東之租約遭終止，二房東之轉租權基礎即不存在，但房客是否善意不知轉租未經同意，將影響其權利保護。

在大房東與二房東訴訟期間，房客面臨不確定應向誰繳付租金之困境。依民法第326條規定，債權人受領遲延或不能確知孰為債權人者，清償人得將給付物向法院辦理提存，提存後視為已清償。因此房客最安全之做法為將每月租金向法院辦理提存，既不構成遲延給付，亦不會被任何一方主張違約。單純暫停繳租可能遭二房東主張違約終止租約，風險較高。

至於二房東以斷水斷電威脅房客繳租，此行為可能構成刑法第304條強制罪，即以脅迫使人行無義務之事。房客得向警方報案，並保留相關通訊紀錄作為證據。若二房東實際執行斷水斷電，房客另得依民法第184條請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：房客不宜單純暫停繳租，應將租金向法院辦理提存以保全自身權益。二房東威脅斷水斷電涉嫌強制罪，房客得報警處理。待法院判決確定後再依判決結果繳交租金。

1. 辦理租金提存：至法院辦理提存，將每月租金提存於法院提存所，保留提存書作為已繳租之證明。
2. 保留所有通訊紀錄：將二房東威脅斷水斷電之訊息、通知函等保存備查，作為日後法律程序之證據。
3. 報警處理威脅行為：若二房東實際斷水斷電或以此威脅，應立即報警並製作筆錄。
4. 聯繫大房東了解情況：嘗試與大房東取得聯繫，了解訴訟進度及大房東對房客租約之態度。
5. 檢視租約條款：詳閱與二房東簽訂之租約，確認有無轉租限制、提前終止等相關約定。
6. 諮詢專業律師：轉租糾紛涉及多層法律關係，建議諮詢律師評估最佳應對策略。