問題773：借名登記不動產之過戶與債務風險

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之母親出資購買房屋，但登記於女兒名下，房貸自始至終由母親繳納，女兒並未居住於該房屋。近期女兒在外四處借貸，母親擔憂女兒因無力償還債務，導致房屋遭債權人聲請查封拍賣。母親已著手辦理將房屋過戶回自己名下，但擔心過戶前後女兒的債務是否仍可能影響該房屋。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 借名登記契約之法律效力為何？實際出資人可否主張對該不動產之權利？
• 登記名義人之債權人可否就借名登記之不動產為強制執行？
• 過戶行為是否可能被債權人依民法第244條撤銷為詐害行為？
• 實際出資人如何舉證借名登記關係之存在？
• 過戶完成後，先前債權人是否仍得追及該不動產？

三、相關法條

• 民法第244條 — 債務人詐害行為之撤銷
• 民法第759條之1 — 不動產登記之公信力
• 民法第541條 — 受任人取得物之移轉義務（借名登記類推適用）
• 強制執行法第15條 — 第三人異議之訴
• 土地登記規則第7條 — 登記之效力
• 土地法第43條 — 土地登記之絕對效力

四、法律分析

本案屬典型之借名登記糾紛。最高法院98年度台上字第990號判決已肯認借名登記契約之效力，認為當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，性質上應與委任契約同視。因此，母親（借名人）得終止借名登記契約，並類推適用民法第541條第2項，請求女兒（出名人）將不動產移轉登記返還。

然而，依土地法第43條及民法第759條之1規定，不動產登記具有公信力，善意第三人得信賴登記而取得權利。女兒之債權人在不知借名登記之情形下，得就登記於女兒名下之不動產聲請強制執行。此時，母親雖為實際所有權人，但因未辦理登記，其權利對債權人而言並非當然得以對抗。母親若欲排除強制執行，須依強制執行法第15條提起第三人異議之訴，並舉證借名登記關係確實存在。

另需注意，若母親辦理過戶時，女兒已積欠債務，債權人得主張該過戶行為係詐害行為，依民法第244條聲請法院撤銷。因此過戶時點至為關鍵，建議儘速完成登記，並保留完整的出資、繳款及借名登記之證據。

五、結論與建議

結論：借名登記之不動產確有遭登記名義人之債權人查封之風險。實際出資人應儘速辦理過戶回自己名下，並保留充分證據以證明借名登記關係，必要時得提起第三人異議之訴排除強制執行。

1. 儘速完成過戶：加速辦理不動產移轉登記手續，將房屋過戶回母親名下，降低遭查封之風險。
2. 保留出資證明：整理所有房貸繳款紀錄、匯款憑證、購屋相關單據，作為借名登記之證據。
3. 取得書面聲明：請女兒出具書面聲明，確認該房屋係母親出資購買並借名登記。
4. 查詢是否已遭查封：至地政事務所查閱土地登記謄本，確認房屋是否已遭法院囑託查封登記。
5. 防範詐害行為撤銷：過戶原因應載明為終止借名登記契約之返還，而非贈與或買賣，以降低被撤銷之風險。
6. 諮詢專業律師：借名登記涉及複雜之物權與債法問題，建議委任律師評估風險並協助處理。