問題769：買賣房屋，前屋主的東西沒搬走怎麼辦？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買房屋並已完成所有權移轉登記，然前屋主之物品仍遺留於屋內未搬走。當事人希望了解應如何催告前屋主搬遷遺留物，存證信函之內容該如何撰寫，是否需要將遺留物品逐一列冊。此外，當事人亦詢問若催告後前屋主仍不搬走，是否可以直接將遺留物丟棄。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋所有權移轉後，前屋主遺留物品之所有權歸屬及新屋主之處理義務為何？
• 新屋主得否逕行丟棄前屋主遺留物品？是否有毀損或侵權之風險？
• 存證信函應記載哪些內容方能產生催告之法律效力？
• 前屋主逾期不搬遷，新屋主得採取何種法律救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權及排除侵害請求權
• 民法第179條 — 不當得利返還（占用空間之利益）
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 刑法第354條 — 毀損罪
• 民法第348條 — 出賣人應交付買賣標的物之義務
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請

四、法律分析

房屋買賣完成所有權移轉後，前屋主依民法第348條有交付房屋之義務，包括將屋內個人物品搬離。前屋主遺留之物品仍為其所有，新屋主雖為房屋所有權人，但對遺留物品並無處分權。若新屋主擅自丟棄前屋主之物品，不僅可能構成民事上之侵權行為損害賠償責任（民法第184條），更可能觸犯刑法第354條毀損罪。因此，切勿在未經催告程序即逕行丟棄。

正確之處理方式應先以存證信函催告前屋主限期搬遷。存證信函之內容建議包括：房屋地址、買賣契約日期、所有權移轉登記完成日期、屋內仍有前屋主遺留物品之事實描述、要求限期（建議十五日至三十日）搬遷之催告，以及逾期未搬遷將依法處理之聲明。至於是否需將遺留物品列冊，雖非法定要件，但建議附上物品清冊及現場照片，既可避免日後爭議物品項目及數量，亦可作為催告確有具體標的之證據。

若前屋主收到存證信函後仍不搬遷，新屋主得依民法第767條提起排除侵害之訴，請求法院判命前屋主搬遷遺留物品。同時可請求前屋主給付相當於租金之不當得利，作為遺留物占用空間期間之補償。取得確定判決後，若前屋主仍不履行，得聲請強制執行搬遷。

五、結論與建議

結論：新屋主不得擅自丟棄前屋主遺留物品，應先以存證信函催告限期搬遷，逾期未搬可提起訴訟請求排除侵害。建議將遺留物列冊拍照存證，以保障雙方權益。

1. 現場拍照列冊：進入房屋後立即拍攝遺留物品之照片及影片，製作物品清冊載明品項、數量及概況。
2. 寄發存證信函：以存證信函（一式三份）通知前屋主，載明房屋資訊、遺留物事實及限期搬遷之要求（建議給予十五至三十日）。
3. 檢視買賣契約：確認買賣契約是否有約定清空屋內物品之條款及違約金約定，作為主張權利之依據。
4. 透過仲介協調：若交易係透過房仲辦理，請仲介協助聯繫前屋主儘速搬遷遺留物品。
5. 申請調解或提起訴訟：催告無效後，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或直接向法院提起排除侵害之訴。
6. 請求不當得利：就遺留物品占用房屋空間期間，可一併請求前屋主給付相當於租金之不當得利。
7. 切勿自行丟棄：在取得法院判決或前屋主書面同意前，切勿自行丟棄遺留物品，以免遭求償。