問題770：怎麼樣才算詐欺？舉證責任怎麼分配？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為出租人，與承租人簽訂定期租約，租約載有「不即時遷讓交還房屋時，得請求按租金五倍之違約金」及「違約致涉訴訟之律師費由乙方負擔」等條款。租期屆滿後承租人未即時遷讓，當事人扣除違約金後承租人反提民事訴訟主張未獲提前通知搬離。當事人認為承租人明知定期租約無需提前通知，卻在訴訟中陳述不實，質疑是否構成詐欺，並詢問遷讓事實之舉證責任分配及違約金條款之實務效力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人在民事訴訟中主張出租人未提前通知，是否構成刑法第339條詐欺罪之「詐術」？
• 出租人主張承租人拒不遷讓房屋，舉證責任應由何方負擔？有無舉證責任轉換之可能？
• 租約中「按租金五倍之違約金」及「絕無異議」之約定，在訴訟實務上效力如何？法院是否得酌減？
• 租約中約定敗訴方賠償律師費之條款，實務上是否具有拘束力？
• 定期租約屆滿，出租人是否需提前通知承租人搬離？

三、相關法條

• 刑法第339條 — 詐欺取財罪之構成要件
• 民法第450條 — 定期租賃屆滿之效力
• 民法第252條 — 約定違約金過高者法院得酌減
• 民事訴訟法第277條 — 舉證責任之分配
• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 民法第250條 — 違約金之約定

四、法律分析

關於詐欺罪之成立，刑法第339條要求行為人施用詐術使人陷於錯誤而交付財物或取得財產上不法利益。承租人在民事訴訟中提出抗辯主張，縱使內容與事實不符，在訴訟法上屬於當事人行使攻擊防禦權之範疇，法院會依證據調查程序自行認定事實，不易因當事人之單方陳述即陷於錯誤。實務上，當事人在訴訟中為有利於己之主張，即便與真實不符，通常不構成對法院之詐欺。除非有偽造證據等極端情形，否則告訴詐欺之成功率極低。

就舉證責任而言，依民事訴訟法第277條，當事人主張有利於己之事實者應負舉證之責。出租人主張承租人未返還房屋，應由出租人舉證。惟本案之特殊性在於，「返還」為消極事實（對方未做某件事），舉證上確有困難。實務上法院可能依公平原則或經驗法則調整舉證責任，例如要求承租人提出已返還房屋之證據（如搬家公司收據、鑰匙交還紀錄等）。建議出租人拍攝房屋持續有承租人物品之照片，或請鄰居作證。

至於違約金條款，租約約定五倍租金之違約金，法院得依民法第252條酌減至相當之數額。「絕無異議」之文字在法律上不能排除法院之裁量權，法院仍得審酌違約金是否過高。實務上法院通常參考租金金額、遲延天數及損害程度酌定違約金，五倍租金之約定有被酌減之可能。至於律師費用賠償條款，民事訴訟原則上不包含律師費用，但當事人間若有明確約定，法院有可能認定為損害賠償之一部分而予以准許，惟金額仍受法院審酌。

五、結論與建議

結論：承租人在訴訟中之抗辯主張原則上不構成詐欺罪。五倍租金之違約金法院得酌減，「絕無異議」條款不能排除法院裁量。出租人應積極蒐證以證明承租人未返還房屋之事實。

1. 蒐集未遷讓之證據：定期拍攝房屋內仍有承租人物品之照片，記錄日期，並請鄰居或管理員出具書面證明承租人未搬離。
2. 保留通訊紀錄：將與承租人關於押金爭議及拒絕遷讓之所有對話紀錄完整保存，特別是承租人表明不願搬離之訊息。
3. 積極應訴民事訴訟：針對承租人提起之訴訟，委請律師撰寫答辯狀，以定期租約無需提前通知之法律規定為抗辯。
4. 提起反訴：在同一訴訟中提起反訴，請求承租人遷讓房屋、給付違約金及相當於租金之不當得利。
5. 審慎評估告訴詐欺：刑事詐欺告訴成功率低且程序冗長，建議集中資源於民事訴訟，除非有偽造證據之具體事證。
6. 準備違約金酌減之因應：預估法院可能酌減違約金，準備實際損害之證據（如同期間市場租金、尋找新租戶之成本等）以爭取合理違約金金額。