問題764：房東不歸還押金

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人租約屆滿後與房東完成點交程序，歸還租約並離開現場。事後房東始傳送房間內某掛鉤之照片，並附上自行拆毀導致衣櫃表面脫皮之影片及照片，以此為由拒絕返還押金。當事人已說明掛鉤非點交時提及之瑕疵，且衣櫃毀損係房東自行造成，惟房東此後不讀訊息、不接電話，押金迄今未歸還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 點交程序完成後，房東事後始主張之瑕疵是否仍得作為扣押押金之正當理由？
• 房東自行拆毀衣櫃所生之損壞，能否歸責於承租人？
• 房東無正當理由拒不返還押金，承租人得採取何種法律救濟途徑？
• 押金返還請求之時效為何？

三、相關法條

• 土地法第99條 — 押租金之限制及返還
• 民法第431條 — 承租人之保管義務
• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 民法第455條 — 租賃物返還時之原狀恢復

四、法律分析

押金（擔保金）之性質為擔保承租人於租賃關係中所生之債務，包括租金、修繕費及損害賠償等。依土地法第99條規定，押金不得超過二個月房屋租金之總額，且於租賃關係消滅時，出租人應即返還。本案雙方已完成點交程序，租賃關係業已消滅，房東原則上應返還全額押金。

房東於點交完成且當事人離開現場後始提出房間瑕疵之主張，其時序已有可疑。點交程序之目的即在於雙方當場確認租賃物之狀態，若房東於點交時未提出異議即表示接受返還，嗣後再行主張有瑕疵，舉證責任應由房東負擔。更甚者，房東所附之衣櫃脫皮影片明確顯示係其自行拆毀所致，此非承租人之保管義務範圍內之損壞，房東不得以此為由扣抵押金。

當事人得依下列途徑請求返還押金：首先發存證信函催告房東於一定期限內返還，若房東仍不回應，可向法院聲請支付命令請求給付押金，或直接提起民事訴訟。因押金返還通常金額在數萬元以內，得適用小額訴訟程序（標的十萬元以下）或簡易訴訟程序（標的五十萬元以下），程序相對簡便迅速。

五、結論與建議

結論：點交完成後房東始主張瑕疵，且衣櫃損壞係房東自行造成，不構成扣押押金之正當理由。房東無故拒還押金，當事人得依法請求全額返還。

1. 保全對話證據：將與房東之訊息對話（含房東傳送之掛鉤照片、衣櫃拆毀影片）完整截圖並儲存備份。
2. 發存證信函催告：以存證信函通知房東限期（例如七日內）返還押金全額，載明點交已完成且房東所主張之損壞非承租人所致。
3. 申請調解：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，租屋押金爭議之調解程序免費且具執行力。
4. 聲請支付命令：若催告後仍未獲返還，可向法院聲請支付命令請求給付押金，費用僅需500元。
5. 提起小額訴訟：若支付命令遭異議或金額在十萬元以下，可提起小額訴訟，程序簡便且通常一次開庭即可終結。
6. 記錄房東失聯狀況：保留撥打電話之通聯紀錄及訊息已讀未回之截圖，作為房東惡意拖延之佐證。