問題765：租屋 訂金不還

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人欲承租某店面創業，透過房仲業者看房後決定承租，依房仲建議支付半個月租金作為訂金（約一萬餘元），以網路轉帳匯入房仲個人帳戶，當時未取得任何收據或訂金證明。嗣後當事人發現該店面點位不理想而決定放棄，與房仲協商後談妥退還部分款項，然房仲屢次承諾退款日期卻一再跳票，電話多次不接不回，當事人希望全額索回訂金並詢問是否構成詐欺。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人所支付款項之法律性質為定金、斡旋金或服務費？其返還規定有何不同？
• 房仲業者收取訂金匯入個人帳戶且未開立收據，是否違反不動產經紀業管理條例？
• 房仲承諾退款卻持續拖延不履行，是否構成刑法第339條詐欺罪？
• 當事人因自身原因放棄承租，是否得請求全額退還訂金？

三、相關法條

• 民法第249條 — 定金之效力與返還規定
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪
• 民法第259條 — 契約解除後之回復原狀
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請

四、法律分析

首先須釐清當事人所支付款項之法律性質。若該款項為民法第248條所稱之「定金」，係為確保契約之履行而交付，依民法第249條第2款規定，因可歸責於付定金當事人之事由致契約不能履行時，定金不得請求返還。本案當事人係因自身原因放棄承租，若認定為定金，原則上不得請求返還。然若房仲已同意退還部分款項，則雙方已就退款達成新合意，房仲即有履行退款義務。

就詐欺罪之成立而言，刑法第339條要求行為人須自始即有不法所有之意圖，並以詐術使人陷於錯誤而交付財物。本案房仲收取訂金時係基於租賃仲介之業務行為，嗣後雖拖延退款，但單純之債務不履行與詐欺仍有區別。除非能證明房仲自始即無退款意圖而故意拖延，否則以民事途徑求償較為適當。惟房仲將訂金匯入個人帳戶且未開立收據，顯有違常規，可作為佐證其主觀意圖之間接證據。

建議當事人先以存證信函催告房仲限期給付已同意退還之款項，若仍不履行，可向法院聲請支付命令或提起小額訴訟。同時可向當地不動產仲介公會或主管機關檢舉該房仲之不當收費行為。若有相當證據顯示房仲自始即有詐欺意圖，亦可至警察機關提出刑事告訴。

五、結論與建議

結論：房仲已同意退還部分款項卻持續拖延，構成債務不履行。單純拖延退款較難成立詐欺罪，但當事人得循民事途徑請求返還。全額退還之可能性取決於款項之法律性質認定。

1. 保全轉帳及對話紀錄：匯款之網路銀行交易明細、與房仲之對話紀錄（含承諾退款之訊息）均應截圖保存。
2. 發存證信函催告：以存證信函通知房仲限期（七日內）退還已協議之款項，明確載明金額與匯款帳戶。
3. 向不動產仲介主管機關檢舉：就房仲將款項匯入個人帳戶且未開立收據之行為，向縣市政府地政處檢舉。
4. 聲請支付命令或小額訴訟：催告無效後，向法院聲請支付命令請求給付，或提起小額訴訟（標的十萬元以下）。
5. 評估刑事告訴可行性：若有具體證據顯示房仲自始即無退款意圖，可至警局提出詐欺告訴，由檢察官偵辦。
6. 諮詢法律扶助：若經濟能力有限，可向法律扶助基金會申請免費法律諮詢或訴訟扶助。