問題763：房屋二人共同持有，買賣是否需雙方都同意

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之父親與叔叔共同繼承祖母之一棟不動產，已完成登記過戶為二人分別共有（各持分二分之一）。叔叔方面之家屬表示希望取得該不動產之完整所有權，提出由當事人父親以半數價值買下叔叔持分或由叔叔方以半數價值買下父親持分之方案。當事人父親不願出售繼承之房產，詢問是否只要堅持不賣、不簽名，對方即無法將整棟房屋出售予第三人。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有不動產之出售是否必須經全體共有人同意？共有人之一拒絕簽名能否阻止出售？
• 他方共有人是否得將其應有部分單獨出售予第三人？
• 他方共有人是否得向法院請求裁判分割共有物？分割方式為何？
• 依土地法第34條之1多數決處分規定，本案是否適用？

三、相關法條

• 民法第819條 — 共有物之處分應得共有人全體同意
• 民法第823條 — 各共有人得隨時請求分割共有物
• 民法第824條 — 共有物分割之方法（協議或裁判分割）
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物處分之多數決規定
• 土地登記規則第97條 — 共有物分割登記之申請
• 民事訴訟法第404條 — 分割共有物訴訟之管轄

四、法律分析

依民法第819條第2項規定，共有物之處分應得共有人全體之同意。本案不動產由父親與叔叔各持分二分之一，就整棟不動產之出售而言，確實需要雙方均同意並簽名，任一方拒絕即無法辦理移轉登記。惟須注意土地法第34條之1規定，共有土地或建築改良物之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意為之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。本案二人各持二分之一，叔叔一人僅佔共有人半數且應有部分半數，未達法定多數決門檻，故仍需父親同意方得處分。

然而，叔叔雖無法逕行出售整棟不動產，但依民法第819條第1項，各共有人得自由處分其應有部分，亦即叔叔可將其二分之一持分出售予第三人。此時父親將與該第三人成為共有人，情況可能更加複雜。此外，叔叔得依民法第823條隨時請求分割共有物，若協議分割不成，得依民法第824條向法院聲請裁判分割。法院得以原物分配、變價分割或金錢補償等方式為之。

就本案而言，父親堅持不賣雖可阻止整棟出售，但無法阻止叔叔出售其應有部分或請求裁判分割。裁判分割結果可能導致法院判命變價分割（拍賣後分配價金），對雙方均非最有利。建議雙方理性協商，在保障各自權益之前提下尋求共識。

五、結論與建議

結論：共有不動產之出售原則上需全體共有人同意，父親不簽名即可阻止整棟出售。但叔叔可出售其持分或請求法院裁判分割，父親無法完全排除對方處分之可能性。

1. 確認登記狀態：至地政事務所調閱土地建物登記謄本，確認共有型態（分別共有或公同共有）及各人持分比例。
2. 表明立場：以書面或存證信函明確告知叔叔方面，父親無出售意願，不同意處分共有物。
3. 預防持分出售：注意叔叔是否逕自出售其應有部分予第三人，父親依土地法第34條之1第4項享有優先承買權。
4. 評估協商方案：考量由父親以合理價格購入叔叔之持分，或協議由一方取得不動產並補償他方，避免走入裁判分割程序。
5. 準備因應分割訴訟：若叔叔提起分割共有物之訴，委請律師應訴並爭取有利之分割方案（如原物分配予父親並金錢補償叔叔）。
6. 諮詢專業律師：共有不動產爭議涉及多重法律關係，建議委請不動產專業律師提供完整策略建議。