問題762：關於預售屋廣告不實想請求賠償

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買預售屋時，代銷人員明確告知室內無樑柱設計。然於客變階段發現室內實際多出兩支樑柱，嚴重影響住宅淨高度，並因此需額外支出裝潢費用加以處理。當事人持有與代銷人員之通訊軟體對話紀錄及代銷於社群平台粉絲專頁上標示「室內無樑」之截圖，擬據此向建商請求損害賠償。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 代銷人員之口頭承諾及社群廣告是否構成契約內容之一部分？
• 預售屋廣告標示「室內無樑」而實際不符，是否該當消費者保護法之廣告不實？
• 當事人得向建商主張何種損害賠償？賠償範圍如何計算？
• 代銷公司與建商間之責任歸屬為何？當事人應向何者求償？
• 當事人持有之LINE對話及社群截圖是否具備證據能力？

三、相關法條

• 消費者保護法第22條 — 企業經營者應確保廣告內容真實，廣告為契約之一部
• 消費者保護法第23條 — 媒體經營者之連帶賠償責任
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第359條 — 買賣物之瑕疵擔保減少價金請求
• 民法第360條 — 物之瑕疵保證不存在時之損害賠償
• 民法第92條 — 因詐欺或脅迫之意思表示得撤銷
• 建築法第77條 — 建築物之使用管理與安全維護

四、法律分析

依消費者保護法第22條第1項及第2項規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。預售屋銷售時代銷人員透過通訊軟體及社群平台明確宣稱「室內無樑」，該廣告內容已構成買賣契約之一部分。實務上最高法院104年度台上字第358號判決亦肯認，預售屋廣告之內容若足以影響消費者之購買決定，即應視為契約內容。

本案室內實際出現兩支樑柱，與廣告內容明顯不符，構成物之瑕疵。當事人得依民法第359條主張減少價金，或依民法第360條主張出賣人保證品質不符之損害賠償。賠償範圍包括因樑柱導致淨高降低之價值減損，以及為處理樑柱問題所額外支出之裝潢費用。此外，建商為預售屋買賣之出賣人，代銷公司為其銷售代理人，代銷人員之承諾效力歸屬於建商，當事人應以建商為主要求償對象。

關於證據保全，當事人持有之LINE對話紀錄及社群截圖，在民事訴訟中原則上具有證據能力，惟應注意截圖之完整性與時間標記。建議先以存證信函向建商表明廣告不實之事實並請求賠償協商，若協商不成，可向各地消費者服務中心申訴或向消保官提出申訴調解，最終得提起民事訴訟請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：代銷人員之廣告承諾構成契約內容，室內出現樑柱與「無樑」之宣傳不符，當事人有權向建商主張瑕疵擔保責任及損害賠償。建議優先保全證據並循消費爭議處理程序求償。

1. 完整保全證據：將LINE對話紀錄全文截圖（含時間戳記）、社群平台廣告頁面存檔、預售屋契約書及客變圖面等文件妥善保存。
2. 估算損害金額：請室內設計師或裝潢公司出具因樑柱影響而增加之裝潢費用估價單，並評估樑柱對房屋市場價值之減損。
3. 發存證信函催告：以存證信函通知建商說明廣告不實之事實，要求限期協商賠償方案。
4. 向消保官申訴：若建商拒絕協商或回應不合理，可向當地消費者服務中心或消保官提出申訴，申請調解。
5. 考量減少價金或解約：視瑕疵嚴重程度，評估依民法第359條主張減少價金，或依民法第227條解除契約之可行性。
6. 委請律師提起訴訟：若調解不成立，委請律師提起民事訴訟請求損害賠償，律師費用依案件複雜度約為數萬元起。