問題749：前屋主未告知漏水問題，買受人如何處理？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買中古屋並已完成交屋近半年，目前正進行裝修約完成一半。然樓下屋主向當事人反映房屋有漏水情況，並表示前屋主對此漏水問題早已知情。前屋主於買賣過程中未告知此重大瑕疵，當事人欲了解有哪些法律途徑可以處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 前屋主明知漏水而未告知，是否構成物之瑕疵擔保責任？
• 交屋已近半年，買受人之瑕疵擔保請求權是否已逾除斥期間？
• 前屋主故意隱瞞瑕疵，可否另依詐欺或侵權行為請求賠償？
• 買受人可否請求減少價金或解除契約？
• 漏水修繕責任應由何人負擔？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之除斥期間
• 民法第92條 — 因詐欺而為之意思表示得撤銷
• 民法第184條 — 侵權行為之損害賠償
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕義務

四、法律分析

本案前屋主明知房屋有漏水瑕疵而故意不告知，依民法第354條第1項規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵。漏水屬於減少房屋通常效用及價值之瑕疵，前屋主負有瑕疵擔保責任。依民法第360條規定，出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。

關於時效問題，依民法第365條規定，買受人應於知悉瑕疵後六個月內行使解除契約或減少價金之權利，自交付後五年內行使。本案交屋雖已近半年，但當事人係近期始知悉漏水事實，六個月除斥期間應自知悉時起算。惟依同條第2項，出賣人故意不告知瑕疵者，不受六個月及五年限制之約束。因此，前屋主故意隱瞞時，買受人之權利不受除斥期間限制。

此外，前屋主於不動產買賣現況說明書中若勾選「無漏水」，已明知而為不實記載，可能構成民法第92條之詐欺，買受人得撤銷其意思表示。亦可依民法第184條第1項後段「故意以背於善良風俗之方法加損害於他人」，請求侵權行為損害賠償。建議當事人儘速以存證信函通知前屋主瑕疵情事，並保全相關證據。

五、結論與建議

結論：前屋主明知漏水而隱瞞，應負物之瑕疵擔保責任及故意不告知之損害賠償責任。買受人得請求減少價金或損害賠償，且因前屋主故意隱瞞，不受除斥期間限制。

1. 儘速通知前屋主：以存證信函通知前屋主漏水瑕疵之發現，主張瑕疵擔保責任並要求賠償。
2. 蒐集漏水證據：拍攝漏水照片與影片，請樓下屋主出具書面說明前屋主知情之事實。
3. 委請專業鑑定：委請防水或土木技師鑑定漏水原因、範圍及修繕費用，作為損害金額之依據。
4. 檢視買賣契約：確認不動產買賣現況說明書中前屋主就漏水問題之記載，若為不實記載可作為故意隱瞞之證據。
5. 聯繫仲介公司：若透過仲介買賣，通知仲介公司並了解仲介之調查義務及責任。
6. 提起民事訴訟：若協商不成，向法院提起減少價金或損害賠償之訴，請求前屋主賠償修繕費用及其他損失。