問題736：親戚買房約定分期付款卻不繼續給付，如何追回款項？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之父親生前將某地老家房屋買回名下，父親過世後，家族親屬間曾約定房屋應於當事人成年後過戶予其名下。然另一位親屬逕自將房屋過戶給大伯，大伯以需要在該處生活為由，與當事人家人協議以一百萬元為對價取得房屋，並簽立承諾書。惟大伯僅支付約六個月後即停止付款，至今未清償剩餘款項。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 大伯簽立之承諾書是否具有買賣契約之效力？可否作為請求給付價金之依據？
• 房屋未經當事人同意即過戶給大伯，該過戶行為是否有效？
• 當事人對積欠之價金得行使何種法律上之請求權？時效為何？
• 若大伯持續不付款，當事人可否主張解除契約並請求返還房屋？

三、相關法條

• 民法第345條 — 買賣契約之成立
• 民法第367條 — 買受人之價金給付義務
• 民法第254條 — 給付遲延之契約解除
• 民法第259條 — 契約解除後之回復原狀
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 強制執行法第4條 — 強制執行之執行名義

四、法律分析

本案涉及不動產買賣價金之請求。大伯與當事人家人約定以一百萬元取得房屋所有權並簽立承諾書，該承諾書載明買賣對價及付款條件，性質上應認定為買賣契約。依民法第345條規定，買賣契約於當事人就標的物及價金互相同意時即成立，不以書面為要式。大伯既已簽立承諾書並開始付款，買賣關係應已成立。依民法第367條規定，買受人有支付約定價金之義務。

大伯僅付款約六個月即停止給付，構成給付遲延。當事人得依民法第229條催告大伯於相當期限內給付，逾期仍未給付者，得依民法第254條解除契約並依第259條請求回復原狀（即返還房屋）。惟須注意，解除契約後當事人亦須返還已受領之款項。若當事人不欲解除契約而僅欲追索剩餘價金，則可直接依承諾書請求大伯給付積欠款項。

就程序面而言，當事人可先以存證信函催告大伯限期給付，催告未果後得向法院聲請支付命令（民事訴訟法第508條），若大伯未於二十日內異議，支付命令即確定並具有執行力，可聲請強制執行。若大伯提出異議，則轉入訴訟程序。另須注意買賣價金請求權之消滅時效為十五年（民法第125條），應儘速行使權利以免罹於時效。

五、結論與建議

結論：大伯簽立之承諾書具有買賣契約效力，其停止付款構成違約。當事人得選擇請求給付剩餘價金，或催告後解除契約請求返還房屋。建議先催告後視對方回應決定後續策略。

1. 保全承諾書原本：妥善保管大伯簽立之承諾書正本，此為最重要之契約證據，必要時先行影印留存備份。
2. 整理付款紀錄：蒐集大伯已付款之紀錄（匯款紀錄、收據等），以確認已付及未付之金額。
3. 發存證信函催告：以存證信函催告大伯於一定期限內（例如三十日）給付全部積欠款項，並載明逾期將採取法律行動。
4. 評估解約或請求價金：與律師討論應選擇解除契約取回房屋，或僅請求給付剩餘價金，各有利弊應衡量個案情形。
5. 聲請支付命令：若選擇請求價金，可向法院聲請支付命令，程序簡便且費用較低。
6. 注意時效問題：買賣價金請求權時效為十五年，但仍應及早行使權利，避免證據散佚。