問題735：租地發生土石流，承租人是否應負清理責任？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之親屬為土地出租人，因近期大量降雨導致其私人出租土地發生土石流災害。承租人雖曾嘗試聯繫林務局等相關單位處理，但經告知不屬於其職責範圍。承租人隨後表示不願負責清理，要求地主自行處理。出租人已尋求里長協助，並希望瞭解民法上承租人是否應分擔清理責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 因天災造成之土石流，土地修繕及清理責任應由出租人或承租人負擔？
• 承租人依民法第432條之保管義務，是否包含天災後之清理義務？
• 出租人依民法第429條之修繕義務範圍為何？是否包含天災造成之損害？
• 租賃契約中若無約定天災修繕責任，應如何分配？
• 出租人得否以土地無法使用為由請求減少租金或終止租約？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失之租金減少
• 土地法第97條 — 土地租賃相關規定

四、法律分析

依民法第429條第1項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。本案土石流係因大雨之天災所致，非因承租人使用不當造成，故土地之修繕清理義務原則上由出租人負擔。出租人有義務維持租賃物合於約定使用之狀態，若土石流導致土地無法正常使用，出租人應負責修繕清理，使土地恢復可使用之狀態。

然而，承租人依民法第432條亦負有善良管理人之保管義務，此包含發現租賃物有危險或損害時應即時通知出租人之義務。承租人雖不負主要修繕責任，但在實務上仍應配合出租人之修繕作業，不得無故阻撓。此外，若租賃契約中對於天災損害之修繕責任有特別約定，則依約定處理。建議出租人先檢視租賃契約之相關條款。

若出租人修繕後仍無法完全恢復土地之使用功能，承租人得依民法第435條主張租金減少。反之，若出租人遲未修繕致承租人無法使用土地，承租人亦得主張同時抗辯或終止租約。雙方宜儘速協商解決，必要時可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，以避免爭議擴大。

五、結論與建議

結論：因天災造成之土石流，土地修繕清理責任原則上由出租人負擔，承租人僅負保管通知義務。惟雙方應檢視租賃契約有無特別約定，並協商合理之費用分擔方式。

1. 檢視租賃契約：仔細檢視租賃契約中關於修繕責任、天災損害分擔等條款之約定。
2. 蒐集現場證據：拍攝土石流災害現場照片及影片，記錄損害範圍及程度，作為後續處理之依據。
3. 通知承租人配合：以書面通知承租人將進行土地修繕清理，要求承租人配合並勿阻撓修繕作業。
4. 向公部門申請協助：向鄉鎮市區公所、水土保持局等單位申報災情並請求協助清理或補助。
5. 協商費用分擔：與承租人協商是否願意分擔部分清理費用，或調整租金以反映土地使用狀態之變化。
6. 聲請調解：若雙方無法達成共識，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解成立後具有執行力。
7. 諮詢專業律師：評估是否有其他法律途徑（如向造成土石流之上方土地所有人求償）以分散損害。