問題737：出售全新未入住房屋半年後發現滲水，賣方須負修繕責任嗎？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過房仲出售一棟全新未入住之房屋，交屋點交時雙方確認無滲水現象。約半年後，房仲轉傳新屋主拍攝之天花板滲水照片，經水電師傅初步判定為三樓主臥浴缸下方排水管問題導致二樓廚房天花板滲水。當事人請新屋主向建商反映，建商回覆已過一年防水保固而拒絕負責，新屋主遂要求當事人負擔五萬餘元之修繕費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方於交屋時無滲水現象，是否仍須對交屋後始發生之滲水負瑕疵擔保責任？
• 滲水原因若為建商施工瑕疵，賣方是否得以此為免責事由？
• 買方發現瑕疵後之通知義務及瑕疵擔保請求權之時效為何？
• 新屋主可否逕向建商主張瑕疵擔保責任或損害賠償？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效
• 建築法第25條 — 建築物之使用執照
• 消費者保護法第7條 — 商品製造人之責任
• 民法第360條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

依民法第354條規定，出賣人應擔保物於危險移轉時無價值、效用或品質之瑕疵。所謂「危險移轉時」即交付時點，本案交屋點交時雙方確認無滲水現象，且賣方持有期間亦無滲水紀錄，滲水現象係於交屋半年後始出現。若瑕疵係於交付後始發生，原則上出賣人不負擔保責任。惟若該瑕疵係屬隱藏瑕疵（即交付時已存在但無法通常檢查發現），則賣方仍可能負責。

本案滲水原因經初步判定為浴缸排水管問題，此屬建商施工品質之瑕疵，而非賣方使用造成。賣方既未入住使用，排水管問題應為建商施工時即存在之潛在瑕疵。然而，賣方是否知悉此瑕疵以及是否刻意隱瞞，將影響其責任之認定。依民法第355條規定，買受人於契約成立時知有瑕疵者，出賣人不負擔保責任。反之，若出賣人故意不告知瑕疵，依民法第360條規定，買受人得不解除契約而請求減少價金或損害賠償。

就新屋主之救濟途徑而言，除向賣方主張外，更應考慮向建商主張權利。依民法承攬人瑕疵擔保之規定，建築物之承攬人對重大瑕疵負有較長期之擔保責任。建商雖稱防水保固已過一年，但若屬結構性或施工瑕疵，保固期間可能更長。建議新屋主委請專業鑑定機構釐清滲水原因及發生時點，據此判斷應向建商或賣方主張權利。

五、結論與建議

結論：賣方於持有及交屋時均無滲水現象，且滲水原因為排水管施工瑕疵，賣方主張交付時瑕疵不存在有相當依據。新屋主應優先向建商主張瑕疵擔保責任，而非逕向賣方求償。

1. 保留交屋時之證據：整理交屋點交時之照片、簽收文件及不動產現況說明書，證明交屋時無滲水現象。
2. 回覆新屋主立場：以書面向新屋主說明交屋時無瑕疵，並建議其向建商主張結構保固責任。
3. 建議新屋主鑑定：建議新屋主委請專業機構鑑定滲水原因及發生時點，釐清責任歸屬。
4. 檢視買賣契約條款：確認買賣契約中關於瑕疵擔保之約定，是否有特別免責或擔保條款。
5. 諮詢專業律師：若新屋主仍堅持求償，建議委任律師評估法律風險並擬定因應策略。
6. 考慮協商和解：為維持雙方關係並避免訴訟耗費，可考慮在合理範圍內協商分擔部分費用。