問題733：房屋登記在自己名下，幫繳貸款的親人可否主張所有權？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人名下登記有一筆房屋，然該房屋之貸款係由一位非法定代理人之親人代為繳納將近二十年。當事人尚未成年時即登記為所有權人，現已年滿二十歲。該代繳貸款之親人主張房屋應歸還予其，另有其他親戚亦稱若上法院也無法保住房屋，因貸款均由該親人所繳。當事人擔憂是否依法必須將房屋所有權移轉予對方。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 代繳房屋貸款之事實，是否足以認定雙方存在借名登記契約關係？
• 不動產登記名義人是否即為法律上之所有權人？登記之推定力如何？
• 代繳貸款之親人若無法證明借名登記，可否以其他法律關係主張權利？
• 借名登記契約之舉證責任如何分配？應由何方負舉證責任？

三、相關法條

• 民法第758條 — 不動產物權變動以登記為生效要件
• 民法第759條之1 — 不動產登記之推定力
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第474條 — 消費借貸
• 土地登記規則第7條 — 登記之效力
• 民事訴訟法第277條 — 舉證責任分配

四、法律分析

依民法第758條及第759條之1規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。房屋既登記於當事人名下，當事人即受登記推定力之保護，在法律上被推定為合法之所有權人。任何人欲推翻此登記之推定力，須負舉證責任證明登記原因不實或存在借名登記等特殊法律關係。

所謂借名登記，依最高法院98年度台上字第990號判決意旨，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。主張借名登記者（即代繳貸款之親人）須舉證證明：(1)雙方確有借名登記之合意；(2)該財產係由主張者出資取得；(3)登記名義人僅為出名人。單純繳納貸款之事實，尚不足以證明借名登記關係存在，蓋代繳貸款之原因多端，可能基於贈與、扶養義務或其他親屬間之情誼。

退步言之，縱該親人無法證明借名登記關係，其已代繳之貸款金額可能構成對當事人之不當得利或消費借貸債權，得請求當事人返還已代繳之金額，但此僅為金錢債權之請求，並非房屋所有權之移轉請求。因此，當事人並無義務將房屋所有權移轉予代繳貸款之親人，但可能須處理已代繳貸款之金錢返還問題。

五、結論與建議

結論：房屋登記在當事人名下，依法推定當事人為所有權人。代繳貸款之事實不等於擁有所有權，除非對方能舉證證明存在借名登記契約，否則無權要求移轉房屋所有權。

1. 妥善保管所有權狀：確保房屋所有權狀由自己持有保管，避免遭他人持有後辦理不當處分。
2. 確認登記謄本內容：至地政事務所申請土地及建物登記謄本，確認所有權人及有無設定抵押權等他項權利。
3. 釐清貸款繳納來源：確認貸款帳戶之扣款紀錄及資金來源，瞭解對方可能主張之金額範圍。
4. 切勿輕率簽署文件：在未諮詢律師前，不要簽署任何同意書、切結書或移轉文件，以免影響自身權利。
5. 委任律師評估風險：建議委任專業律師評估對方可能提出之法律主張（借名登記、不當得利等）及因應策略。
6. 考慮協商解決：若雙方均為親屬關係，可考慮在律師協助下進行協商，就代繳貸款金額之返還達成合理方案。