問題732：375減租農地佃農不耕作，地主如何收回耕地？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為三七五減租農地之地主，佃農原以無水灌溉為由改種園藝作物，但已超過一年未實際耕作。農地現況多為雜草及雜樹，僅有部分早期種植之園藝作物殘留。當事人持有一年前及近期之農地現況照片，擬據以收回耕地，惟不確定須具備何種法定條件及應準備之證據。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 佃農改種園藝作物後荒廢一年以上，是否符合耕地三七五減租條例第17條「繼續一年不為耕作」之要件？
• 農地上殘留之園藝作物（落羽杉）是否可認定為仍在耕作？
• 地主收回耕地應踐行何種前置程序？是否須先經調解或調處？
• 地主應準備何種證據以證明佃農一年以上未耕作？
• 佃農以無水灌溉為由不耕作，是否構成不可抗力之免責事由？

三、相關法條

• 土地法第108條 — 承租人不得任意變更耕地用途
• 土地法第114條 — 耕地租約之終止事由
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第440條 — 承租人遲付租金之效果
• 民事訴訟法第406條 — 調解之聲請

四、法律分析

依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約。所謂「不為耕作」，依最高法院相關判決見解，係指承租人對於承租耕地積極地不為耕作或消極地放棄耕作權而言。本案佃農雖曾改種園藝作物，然已逾一年未為任何耕作管理，農地雜草叢生，僅殘留先前種植之落羽杉，應可認定已符合「繼續一年不為耕作」之要件。

佃農以無水灌溉為由不耕作，是否構成不可抗力之抗辯，須視具體情形判斷。所謂不可抗力係指非人力所能抵抗之事由，若灌溉水源係因人為因素或可預見之季節性缺水，則難認屬不可抗力。況佃農已自行改種園藝作物，顯見並非完全無法利用土地，其後荒廢不耕作，更難以無水灌溉作為免責事由。

就程序而言，地主欲收回三七五減租耕地，依耕地三七五減租條例第26條規定，應先向鄉鎮市區公所耕地租佃委員會申請調解，調解不成得申請調處，調處結果當事人不服者始得向法院提起訴訟。地主應蒐集之證據包括：不同時間點之農地現況照片（具有日期標記）、鄰地農民或里長之書面證明、農地航空照片或衛星影像等客觀證據，以佐證佃農確實一年以上未為耕作之事實。

五、結論與建議

結論：佃農一年以上未耕作，農地荒蕪雜草叢生，已符合耕地三七五減租條例第17條終止租約之法定事由。地主得依法定程序收回耕地，惟須踐行調解、調處之前置程序。

1. 持續蒐集證據：定期拍攝農地現況照片並標註日期，保存一年前與目前之對比照片，證明荒廢持續逾一年。
2. 取得第三人證明：請鄰地農民、里長或村長出具書面證明，載明該農地確實長期未耕作之事實。
3. 發存證信函催告：以存證信函通知佃農限期恢復耕作，同時載明逾期未耕作將依法終止租約收回耕地。
4. 向租佃委員會申請調解：向鄉鎮市區公所耕地租佃委員會申請調解，此為法定前置程序。
5. 調處或提起訴訟：調解不成得申請調處，調處結果不服者再向法院提起確認租賃關係不存在之訴。
6. 諮詢專業律師：三七五減租爭議涉及特別法規定，建議委任熟悉農地法規之律師協助處理。
7. 注意補償問題：依法終止租約收回耕地時，地主可能無須給付佃農補償金，但仍應確認個案適用情形。