問題731：情侶共同持有不動產，分手後如何處理產權移轉與稅務？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與前伴侶以情侶關係共同持有一筆不動產，房屋貸款僅以一方名義申辦，雙方曾簽約約定房貸各負擔一半。現雙方已分手，擬由一方歸還頭期款後，將不動產持分全部移轉至該方名下並重新辦理貸款。當事人關切此移轉是否會產生實價登錄紀錄，以及日後出售時房地合一稅應如何計算。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 情侶間不動產持分移轉，應以買賣、贈與或共有物分割方式辦理？各有何法律效果？
• 不動產移轉登記是否必然產生實價登錄紀錄？有無例外情形？
• 受讓人日後出售不動產時，房地合一稅之取得成本及持有期間應如何認定？
• 原貸款銀行是否同意變更債務人？未經銀行同意逕行移轉有何風險？

三、相關法條

• 土地法第47條 — 實價登錄申報義務
• 土地登記規則第28條 — 所有權移轉登記之申請
• 民法第819條 — 共有物之處分及管理
• 民法第824條 — 共有物之分割方法
• 民法第758條 — 不動產物權變動登記生效要件
• 土地法第73條 — 土地權利變更登記

四、法律分析

本案涉及情侶共同持有不動產於分手後之產權處理，核心問題在於移轉方式之選擇及其稅務效果。依民法第758條規定，不動產物權之移動非經登記不生效力，故無論採何種方式移轉，均須辦理所有權移轉登記。依土地法第47條及平均地權條例第47條之規定，買賣案件須申報實價登錄，該筆交易紀錄將公開供查詢。惟若以共有物分割方式辦理，因非屬買賣性質，實價登錄之適用規範有所不同。

就房地合一稅而言，若以買賣方式移轉，出賣人須就交易所得課徵房地合一稅，稅率依持有期間長短為百分之四十五至百分之二十不等。受讓人日後再行出售時，取得成本以本次買入價格計算，持有期間則自本次取得日起算。若以贈與方式移轉，受贈人日後出售時之成本以贈與時之時價（公告土地現值及房屋評定現值）計算，且持有期間仍自贈與人原始取得日起算，在稅負上可能較為不利。

此外，原貸款係以一方名義申辦，欲轉由他方承接貸款，須經銀行審核同意。若銀行不同意變更債務人，僅辦理產權移轉而未處理貸款問題，原貸款人仍須負擔清償責任，形成產權與債務分離之風險。建議雙方先與銀行協商貸款轉移之可行性，再決定移轉方式。

五、結論與建議

結論：情侶分手後不動產持分移轉，無論採買賣或贈與方式均會產生登記紀錄，買賣移轉須申報實價登錄。房地合一稅之計算取決於移轉方式及持有期間，應審慎評估各方案之稅務效果。

1. 先與貸款銀行協商：確認銀行是否同意變更債務人及轉貸條件，此為後續辦理產權移轉之前提。
2. 比較移轉方式之稅負：請會計師或地政士試算買賣、贈與及共有物分割三種方式之稅負差異，選擇最有利方案。
3. 保留雙方出資證明：蒐集頭期款支付紀錄、房貸繳款證明、雙方約定書等文件，作為日後計算成本之依據。
4. 簽訂書面協議：就產權移轉條件、價金給付方式、貸款承接等事項簽訂書面協議，避免事後爭議。
5. 委託地政士辦理登記：不動產移轉登記涉及多項程序，建議委託專業地政士協助辦理，確保程序合法完備。
6. 注意房地合一稅申報期限：若採買賣方式，出賣人應於完成移轉登記之次日起三十日內申報房地合一稅。