問題728：房東要求賠償非點交清單上之物品且不返還押金

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租分租套房，與房東共用廚房及客廳。雙方雖未提前一個月通知但已達成合意於合約結束前三週提前終止租約。歸還房屋後，房東要求賠償未列於點交清單上之物品損壞，遭拒後改要求違約金，當事人於六小時內補繳最後一個月房租。房東後續又提出更多非點交清單上之損害賠償、要求提高水電瓦斯費分攤比例（合約載明按使用比例但口頭約定對半分擔），並以當事人先提出提前解約構成違約在先為由，拒絕返還兩個月押金。當事人已寄送存證信函，房東於期限內未回應。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東得否要求賠償非列於點交清單上之物品損壞？其請求權基礎為何？
• 雙方已合意提前終止租約，房東事後主張房客違約在先是否成立？
• 押金返還應以支付命令或民事訴訟方式較為有效？兩者之利弊為何？
• 水電瓦斯費之分攤方式，口頭約定與書面契約不一致時應以何者為準？
• 房東威脅對前房客提告之行為，是否構成恐嚇或不當施壓？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃期間屆滿之效力
• 民法第179條 — 不當得利
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 民事訴訟法第516條 — 支付命令之異議
• 民法第432條 — 承租人之善良管理人注意義務
• 土地法第99條 — 押金之限制

四、法律分析

本案關鍵在於點交清單之法律效力。點交清單為雙方確認租賃物品範圍及狀態之重要文件，未列於清單上之物品，房客並無保管義務，房東自不得以其損壞為由要求賠償。房東於歸還房屋後始提出非清單物品之賠償要求，不僅缺乏契約依據，且有事後刁難之嫌。至於押金，依土地法第99條規定，擔保金（押金）於租賃關係消滅後，出租人應即返還，僅得就承租人積欠之租金或損害賠償扣抵。

就提前終止租約部分，雙方既已達成合意提前終止，即屬合意終止而非單方違約。房東事後反悔主張房客違約在先，與雙方已達成之合意相矛盾，且當事人已於房東要求後補繳最後一個月房租，房東之違約金請求已無基礎。關於水電瓦斯費分攤，契約載明按使用比例計算，口頭約定對半分擔雖為實際執行方式，但房客舉證困難時，法院可能以書面契約為準，此點對房客反而有利。

就法律救濟途徑而言，支付命令程序簡便快速，房客僅需填具聲請狀並繳納費用即可，法院不經開庭即可核發。然若房東於收到支付命令後20日內提出異議，即視為起訴轉入訴訟程序。考量房東態度強硬且爭議金額涉及兩個月押金，房東提出異議之可能性高。直接提起民事訴訟雖較費時，但可一次性處理所有爭議，且原告負舉證責任之範圍較為明確。建議先聲請支付命令，若遭異議再進入訴訟程序。

五、結論與建議

結論：房東要求賠償非點交清單上之物品缺乏依據，雙方已合意終止租約不構成違約。房東拒絕返還押金違反法律規定，房客得透過法律途徑追討。

1. 整理證據資料：彙整租賃契約、點交清單、存證信函、與房東之訊息對話紀錄、房租繳納證明及水電費收據等。
2. 確認合意終止之證據：整理雙方達成提前終止合意之對話紀錄，證明非單方違約。
3. 聲請支付命令：向管轄法院聲請支付命令，請求房東返還兩個月押金，程序簡便且費用低廉。
4. 準備訴訟資料：預先準備民事起訴狀及相關證據，以因應房東提出異議後轉入訴訟程序。
5. 評估違約金爭議：確認契約中違約金條款之約定，評估房東主張違約金是否有據。
6. 諮詢專業律師：委任律師協助評估案件勝訴機率及可能之訴訟風險，擬定最佳法律策略。
7. 申請調解：可先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解成立具有執行力，可避免冗長訴訟。