問題729：點交後糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人自多年前承租三層樓透天厝作為辦公室及倉庫使用，承租期間曾進行裝潢隔間及木板牆施作，均經房東夫妻同意。租賃期間多次發生滲水漏水問題，房東均推託不處理。後因房東欲售屋而終止租約，點交當天房東與房仲逐層檢查後親簽押金返還單據，載明水電結清後退還押金並收回鑰匙。然當事人結清水電費約一小時後，房東即翻臉指責房客未盡還原義務，要求扣押金，隔日更條列修繕費用要求賠償，甚至將漏水歸咎於房客裝修所致。另外，租約中載有房客不得申報稅賦否則漲租、及租賃所得稅由房客負擔等條款。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 點交完成並經房東親簽押金返還單據後，房東得否事後反悔拒退押金？
• 承租十餘年之房屋（屋齡已逾六十年），房客是否須還原至承租時之原貌？合理耗損如何認定？
• 租約中禁止房客申報稅賦及要求房客負擔租賃所得稅之條款，其效力如何？
• 房東將漏水歸咎於房客裝修，是否須由房東負舉證責任？
• 房東於點交後始提出之修繕費用主張，其請求權基礎為何？

三、相關法條

• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 民法第432條 — 承租人善良管理人注意義務
• 土地法第99條 — 押金之返還
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請
• 民法第71條 — 違反強制規定之法律行為無效
• 民事訴訟法第277條 — 舉證責任分配

四、法律分析

本案最有利之證據為房東親簽之押金返還單據。該單據載明水電結清後即退還押金，且當日房東已逐層檢查房屋狀況、收回鑰匙，足證點交已完成且房東當時對房屋狀態並無異議。房東於點交完成約一小時後即翻臉改口，顯屬事後反悔，其主張缺乏正當性。依民事訴訟法第277條之舉證責任分配原則，房東如主張房屋有損壞應由房客賠償，應由房東舉證證明損壞存在、損壞係可歸責於房客、以及損害金額之合理性。

關於還原原貌之爭議，依民法第455條規定，承租人應以合於契約所定使用收益之狀態返還租賃物。然所謂返還，應考量正常使用之合理耗損。承租十餘年且屋齡已逾六十年之老屋，要求還原至十年前狀態顯然不合理。況且當事人之裝修均經房東同意，房東不得事後反悔要求拆除。漏水問題更係房東在租賃期間怠於修繕所致，房東反將漏水歸咎於房客裝修，於事實認定上有明顯矛盾（點交當日下大雨未開窗仍漏水即為反證）。

租約中不得申報稅賦否則漲租之條款，實質上係要求房客配合逃漏稅，違反稅捐稽徵法之強制規定，依民法第71條該條款應屬無效。要求房客負擔房東之租賃所得稅亦不合理，租賃所得稅之納稅義務人為出租人即房東，不得以契約約定轉嫁予承租人。此等條款不僅無效，房東若因此逃漏稅，尚可能面臨稅務機關之追繳及處罰。

五、結論與建議

結論：房東親簽之押金返還單據為有力證據，點交完成後房東不得事後反悔拒退押金。承租十餘年之老屋無須還原至十年前原貌，租約中逃漏稅條款無效。

1. 妥善保管親簽單據：將房東親簽之押金返還單據正本妥善保管，並留存影本及照片備用。
2. 蒐集完整證據：整理歷年之租金收據、水電結清收據、漏水通知之訊息紀錄、裝修經房東同意之證據等。
3. 發存證信函催告：以存證信函催告房東依親簽單據之約定限期返還押金，明確告知逾期將採取法律行動。
4. 聲請支付命令：向管轄法院聲請支付命令請求返還押金，附上親簽單據及水電結清證明作為釋明。
5. 保留漏水證據：整理歷次漏水之照片、影片及通知房東之紀錄，證明漏水非因裝修所致。
6. 評估稅務問題：考量租約中逃漏稅條款之風險，必要時向國稅局舉報房東逃漏租賃所得稅。
7. 委任律師處理：鑑於本案涉及多項爭議，建議委任律師全面處理，以確保權益獲得最大保障。