問題726：收到政府違建通知

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人多年前購屋，數年前因房屋漏水進行大整修，未有外推情形，係按照原有房屋主體進行裝潢。近期遭鄰居檢舉收到違建通知，違建分類為C類。當事人始知樓下空地處為全體住戶共同持分之土地，目前面臨取得全體住戶同意申請建築執照困難（因檢舉人即為鄰居）、是否可購買全部共同持分、以及收到建管處公函後之改善期限與後續處理等問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 違建分類C類之法律效果為何？是否會被強制拆除？
• 收到建管處違建通知後，當事人有多少改善期限？後續行政處理程序為何？
• 當事人可否向其他住戶購買共同持分以取得空地之完整所有權？
• 在無法取得全體住戶同意之情形下，有無其他合法化之途徑？
• 於共同持分土地上之建築物，其建築執照取得須符合何種要件？

三、相關法條

• 建築法第25條 — 建築物非經申請許可不得擅自建造
• 建築法第86條 — 違建之處罰
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分
• 民法第819條 — 共有物之處分及管理
• 都市計畫法第42條 — 公共設施用地之劃設
• 公寓大廈管理條例第7條 — 共用部分之約定專用

四、法律分析

依建築法第25條規定，建築物非經申請直轄市、縣市主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造。違反者依同法第86條可處罰鍰並勒令停工補辦手續，必要時得強制拆除。C類違建依各地方政府之違章建築處理辦法，通常屬於既存違建或一定規模以下之新違建，處理方式因地制宜。部分地方政府對既存違建採拍照列管方式，暫不拆除但不得增建或修繕擴大；新違建則可能面臨限期自行拆除或強制拆除。

收到建管處公函後，通常會載明改善期限或要求當事人於指定期限內提出陳述意見。依行政程序法規定，行政處分前應給予相對人陳述意見之機會。改善期限依各地方法規不同，一般為一至三個月。若逾期未改善，建管處將依法進行後續處分，可能包括處罰鍰、限期拆除乃至強制拆除。但從通知到實際強制拆除，通常須經過多次函文催告及行政程序，不會立即執行。

關於購買其他住戶之共同持分，依民法第819條規定，各共有人得自由處分其應有部分。當事人可嘗試向其他共有人洽購其應有部分，惟需注意其他共有人依土地法第34條之1有優先承購權。取得全部持分後雖可單獨申請建築執照，但仍須符合建築法規之各項規定。若無法取得全部持分，建議諮詢建築師評估是否有其他合法化途徑，例如依都市計畫法相關規定申請使用許可。

五、結論與建議

結論：C類違建不一定會立即強制拆除，但須依建管處公函之要求於期限內處理。購買共同持分須經其他共有人同意出售，且須注意優先承購權規定。建議儘速委任專業人士處理。

1. 詳閱建管處公函：仔細閱讀公函內容，確認違建範圍、分類、改善期限及可提出陳述意見之期限。
2. 委任建築師評估：委請建築師至現場勘查，評估違建範圍及可能之合法化方案或最小範圍之改善措施。
3. 於期限內陳述意見：依公函指定期限向建管處提出書面陳述意見，說明裝修情形及未有外推之事實。
4. 洽詢共有人出售意願：與其他共有人溝通，了解其是否願意出售共同持分之應有部分，及合理之交易價格。
5. 諮詢法律專業人士：委任律師協助分析違建通知之法律效力，及評估行政救濟之可能性。
6. 研議行政救濟：若認為違建認定有誤，可於法定期限內提起訴願或行政訴訟。