問題725：預售屋延遲交屋可否解約退款？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某年簽訂預售屋買賣契約，契約約定建商應於隔年四月底前取得使用執照。然代銷以政府因疫情缺工發公文可延遲交屋為由，未於約定期限取得使用執照。建商另引用契約條款中之延期事由，以當地為疫情重災區為由繼續拖延，遲遲無明確交屋日期。當事人因租屋處租約到期須搬遷，希望解除預售屋契約取回已付款項，另行購屋。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商未於約定期限取得使用執照，是否構成給付遲延？買方得否解除契約？
• 建商以疫情缺工為由主張延期，是否構成不可抗力之免責事由？
• 契約中關於延期交屋之附加條款，其效力是否受消費者保護法之限制？
• 買方解除契約後，得否請求返還全部已付價款？是否須負擔違約金？
• 買方行使解約權之時效及程序為何？

三、相關法條

• 民法第254條 — 給付遲延之解除契約權
• 民法第259條 — 解除契約後之回復原狀
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款違反誠信原則無效
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載事項
• 建築法第70條 — 使用執照之申請
• 民法第227條 — 不完全給付
• 民法第230條 — 不可歸責於債務人之事由不負遲延責任

四、法律分析

依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，建商應於契約約定期限內取得使用執照。本案建商未於約定之期限前取得使用執照，已構成給付遲延。依民法第254條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。買方得以存證信函催告建商限期取得使用執照並交屋，逾期未履行即得解除契約。

建商以疫情缺工為由主張不可抗力延期，須嚴格審視其合理性。依民法第230條，因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人不負遲延責任。然疫情是否構成不可抗力，須視具體情形判斷，包括疫情對工程之實際影響程度、建商是否已盡合理努力排除障礙、延遲期間是否與疫情影響期間相當等。若建商僅泛稱疫情缺工而未提出具體事證，難以認定構成不可抗力。況且，契約中若有不當擴大建商延期事由之條款，依消費者保護法第12條可能被認定為顯失公平而無效。

買方解除契約後，依民法第259條規定，雙方互負回復原狀之義務，建商應返還買方已付之全部價款及其利息。依預售屋定型化契約應記載事項，因可歸責於建商之事由解約者，建商不得向買方請求違約金，反而應賠償買方損害。建議買方儘速以存證信函行使催告及解約權利，並留意時效規定。

五、結論與建議

結論：建商未於約定期限取得使用執照構成給付遲延，疫情缺工之不可抗力抗辯須有具體事證支持。買方得催告限期履行後解除契約，請求返還全部已付價款。

1. 發存證信函催告：以存證信函催告建商於合理期限內取得使用執照並完成交屋，明確表示逾期將解除契約。
2. 行使解約權：催告期滿建商仍未履行時，再以存證信函通知解除契約並請求返還已付款項及法定利息。
3. 向消保官申訴：向當地消費者保護官提出申訴，請求協調建商退還款項。
4. 檢視契約條款：詳細檢視契約中關於延期交屋及不可抗力之條款，評估其是否符合預售屋定型化契約應記載事項。
5. 蒐集相關證據：保留所有繳款紀錄、契約書、代銷之訊息紀錄及建商之回覆文件。
6. 提起消費訴訟：若建商拒絕退款，可向法院提起消費訴訟請求返還價款及損害賠償。
7. 委任專業律師：建議委任熟悉不動產交易之律師協助處理，確保法律程序完備。