問題724：房客帶朋友回來居住並自由進出，有違法嗎？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房東，出租分租套房予房客，雙方於租賃契約中明文約定不得讓他人使用及借住，房客已同意並簽名蓋章。近期房客每天帶朋友回來聚會，甚至開始讓友人入住。由於房屋大門為密碼鎖，房客私自將密碼告知友人，使其得自由進出大門，已明顯違反合約約定。當事人詢問友人自由進出是否構成違法進入他人住宅，以及房東是否有權依約解除契約。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房客違反不得讓他人借住之契約約定，房東得否據此終止租賃契約？
• 房客友人經房客授權密碼後自由進出房屋，是否構成刑法第306條侵入住宅罪？
• 房客私自將大門密碼交付友人，是否構成對出租人權利之侵害？
• 房東終止租約前是否須先催告房客限期改善？
• 房東得否直接請房客友人離開？

三、相關法條

• 民法第438條 — 承租人違反使用約定之效果
• 民法第443條 — 轉租之限制
• 民法第440條 — 催告期限與終止權
• 刑法第306條 — 侵入住宅罪
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之事由

四、法律分析

本案房客讓友人入住並提供大門密碼自由進出，已明顯違反租賃契約中不得讓他人使用及借住之約定。依民法第438條第1項規定，承租人應依約定方法使用租賃物，若違反約定，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。房東應先以書面通知房客限期改善（即禁止友人借住及更換大門密碼），若房客逾期仍未改善，房東得終止租賃契約並要求房客搬離。

關於友人自由進出是否構成侵入住宅罪，需區分不同空間之性質。就房客承租之套房部分，友人係經房客同意進入，尚難認定為無故侵入。然就房屋之公共空間（如走廊、客廳等共用區域），房客友人並未獲得房東之同意即自由進出，若房東已明確表示不同意，友人仍持續進出，可能構成刑法第306條第1項侵入住宅罪之要件。實務上，分租套房之公共區域屬房東及其他房客共同使用之空間，未經同意之第三人進入確有侵入住宅之疑慮。

房東有權要求未經同意之友人離開公共空間及房屋範圍。建議房東先更換大門密碼，並以存證信函通知房客違約事實及限期改善要求。若房客未於期限內改善，房東得依契約終止租約，並請求因違約所生之損害賠償。

五、結論與建議

結論：房客讓友人借住並提供密碼自由進出已違反租賃契約，房東得催告限期改善後終止契約。友人未經房東同意進出公共空間，有構成侵入住宅之可能。房東有權請其友人離開。

1. 書面催告改善：以存證信函通知房客違約事實，要求限期禁止友人借住並停止提供密碼給第三人。
2. 更換大門密碼：立即更換大門密碼鎖之密碼，僅將新密碼告知合法承租人，防止外人繼續自由進出。
3. 蒐集違約證據：記錄友人進出之時間、頻率及借住情形，拍攝照片或影片作為違約之證據。
4. 口頭告知友人離開：直接且明確告知房客友人不得進入房屋公共區域及大門，表明未經同意之立場。
5. 依約終止租賃：若催告期滿房客仍未改善，依契約約定及民法第438條規定終止租賃契約。
6. 評估刑事告訴：若友人在房東明確表示不同意後仍持續進出，可考慮對其提出刑法第306條侵入住宅之告訴。
7. 諮詢專業律師：建議諮詢律師協助擬定催告函及後續法律程序，確保權益獲得完整保障。