問題720：租屋處退租押金問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋，租賃契約上並未載明租期長短，承租時雙方亦未口頭約定租期。當事人擬退租，惟不確定在此種未約定租期之情形下，退租時房東是否有義務退還全額押金。當事人希望瞭解不定期租賃契約下押金返還之相關法律規定。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約未載明租期，法律上應如何定性該租賃關係？
• 不定期租賃之承租人終止契約應踐行何種程序？
• 退租時房東應否退還全額押金？有哪些合法扣除事由？
• 押金之法定上限為何？超收部分之效力如何？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃期限之約定與不定期租賃
• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 土地法第99條 — 押金不得超過兩個月租金
• 民法第431條 — 承租人之通知義務
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民事訴訟法第508條 — 支付命令之聲請

四、法律分析

本案租賃契約未載明租期，依民法第450條第2項規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。依同條第3項規定，以月定租金者，應自終止之月份起算，至少一個月前通知他方。因此當事人欲退租，建議至少於退租日一個月前通知房東，以完備法定程序。

關於押金返還，押金（擔保金）之性質為擔保承租人於租賃期間之租金給付及損害賠償義務。依土地法第99條規定，擔保金不得超過兩個月房屋租金之總額，超過部分得以租金扣抵。租賃關係終止且房屋返還後，若承租人無積欠租金，且房屋並無超出正常使用範圍之損壞，房東即應全額退還押金。房東得合法扣除之項目僅限於：積欠租金、水電費、房屋損壞之修繕費（不含正常耗損）。

實務上常見房東以各種名目拒絕退還押金，例如清潔費、牆面泛黃等，此等屬正常使用之自然耗損，不得由押金扣除。最高法院77年度台上字第1378號判決指出，押金為擔保租賃債務之從契約，主契約終止後擔保之目的消滅，出租人即應返還。若房東無正當理由拒絕退還，承租人得發存證信函催告，或向法院聲請支付命令，甚至提起小額訴訟。

五、結論與建議

結論：未約定租期之租賃屬不定期租賃，承租人得隨時終止但應提前一個月通知。退租時房東原則上應全額退還押金，僅得扣除積欠租金或超出正常耗損之損壞費用。

1. 提前書面通知退租：以存證信函或書面方式通知房東退租日期，確保符合一個月前通知之法定要求。
2. 拍照記錄房屋現況：搬離前詳細拍照錄影記錄房屋各處現況，包括牆面、地板、設備等，作為無損壞之證據。
3. 結清租金及費用：確認租金、水電瓦斯費均已結清至退租日，避免房東以此為由扣押金。
4. 辦理房屋點交：與房東約定時間進行正式點交，逐項確認房屋狀況並製作點交紀錄。
5. 要求限期退還押金：點交完成後以書面要求房東於合理期間內退還全額押金。
6. 聲請支付命令：若房東拒絕退還，可向法院聲請支付命令請求返還押金。
7. 提起小額訴訟：若支付命令遭異議或房東仍不退還，可提起小額訴訟，程序簡便且費用低廉。