問題719：預售屋買賣契約的找補條款

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與建商簽訂預售屋買賣契約，其中「房地面積誤差及其價款找補」條款規定面積誤差之找補以主建物、附屬建物及共有部分之價款計算單價，但刪除了土地價款之找補項目。建商解釋即便房屋面積有誤差，土地持分不會變動，故找補時不含土地價款。當事人質疑此條款是否違反內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並詢問預售屋蓋好時土地持分是否會依房屋專有部分比例重新計算。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 預售屋契約之找補條款刪除土地價款，是否違反定型化契約應記載事項？
• 違反應記載事項之契約條款效力為何？
• 建商主張土地持分不因面積誤差而變動，此說法是否正確？
• 買方得否依法主張將土地價款納入找補計算？
• 預售屋完工後土地持分之計算方式為何？

三、相關法條

• 消費者保護法第17條 — 定型化契約應記載事項之效力
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 減少價金請求權
• 民法第247條之1 — 定型化契約之控制
• 公寓大廈管理條例第56條 — 建物面積之計算
• 土地登記規則第81條 — 區分建物之土地持分登記

四、法律分析

依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第6點第2款規定，面積誤差之找補應分別以「土地、主建物、附屬建物、共有部分價款」除以各該面積所得之單價計算。本案建商於契約中刪除土地價款之找補，已明顯違反應記載事項之規定。依消費者保護法第17條第4項及第5項規定，定型化契約條款違反應記載事項者，其條款無效；而應記載事項之內容仍構成契約之一部分。換言之，即便契約未載明，土地價款之找補仍為契約內容。

建商辯稱「土地持分不會因面積誤差而變動」，此說法在法律上並不完全正確。預售屋完工後，各區分所有權人之土地持分確實係依其專有部分面積占全部專有部分面積之比例計算。若主建物面積有誤差，理論上會影響各戶之專有部分面積比例，進而影響土地持分之計算。然實務上因取捨進位等技術因素，個別戶之土地持分可能不會因微小面積誤差而有明顯變動，但這不能成為建商排除土地價款找補之正當理由。

此外，主管機關對於違反定型化契約應記載及不得記載事項之建商，得依消費者保護法第56條之1規定處以罰鍰。買方除可主張契約條款無效外，亦得向地方政府消費者保護官或消保會檢舉建商違規。最高法院104年度台上字第472號判決亦明確指出，預售屋定型化契約條款牴觸應記載事項者為無效，應回歸應記載事項之內容。

五、結論與建議

結論：建商於預售屋契約中刪除土地價款之找補，已違反定型化契約應記載事項，該條款依法無效。買方仍得主張依應記載事項之規定，將土地價款納入面積誤差之找補計算。

1. 比對應記載事項：將契約條款與內政部公告之應記載事項逐條比對，列出所有不符之處。
2. 書面主張權利：以存證信函通知建商，指出契約條款違反應記載事項，主張該條款無效並要求依法找補。
3. 向主管機關檢舉：向地方政府地政局或消保官檢舉建商使用違反應記載事項之契約。
4. 確認實際面積：待預售屋完工後，確認實際登記面積與契約約定面積之差異。
5. 計算完整找補金額：若面積有誤差，依應記載事項之規定，以包含土地價款在內之完整單價計算找補金額。
6. 申請消費爭議調解：若建商拒絕依法找補，向消費爭議調解委員會申請調解。
7. 委任律師處理：預售屋契約爭議涉及大額金錢，建議委任專業律師協助處理。