問題721：房東主動提出要清洗冷氣，卻要我付費3000元洗機費？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某市承租獨立小套房已屆第三年，租賃契約為一般租賃契約，無特別約定。去年屋內原有冷氣故障後由房東更換為新冷氣，房東近半年來持續以訊息要求當事人進行冷氣清洗，並主張冷氣為新機且僅有房客使用，故每年應保養一次。當事人已自行清洗濾網，且冷氣運作正常無異常，仍遭房東要求支付3000元洗機費用，當事人表示願配合時間但拒絕負擔費用，雙方因此產生爭議。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃物（冷氣）之日常保養及清洗費用，依法應由出租人或承租人負擔？
• 租賃契約未特別約定冷氣清洗費用歸屬時，應如何適用民法修繕義務之規定？
• 房東持續以訊息要求房客負擔清洗費用，是否構成騷擾或不當催索？
• 冷氣運作正常之情形下，房東得否單方面要求房客進行非必要之保養並負擔費用？

三、相關法條

• 民法第429條 — 出租人應保持租賃物合於約定使用狀態
• 民法第430條 — 租賃物之修繕義務
• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 土地法第97條 — 租金上限之規定
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款之效力
• 民法第148條 — 權利之行使不得違反誠信原則

四、法律分析

依民法第429條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。冷氣為房東所有並附隨於租賃物之設備，其正常維護保養屬於出租人維持租賃物合於使用狀態之義務範疇。本案租賃契約並無特別約定冷氣清洗費用由房客負擔，房東片面要求房客支付清洗費用，欠缺契約及法律依據。

另就承租人義務而言，民法第432條雖規定承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，惟當事人已自行清洗冷氣濾網，且冷氣運作正常無異常，已盡善良管理人之注意義務。房東所要求之深度清洗屬於設備保養維護層次，與房客之保管義務有別。實務上，最高法院見解亦認為，租賃物之修繕義務原則上由出租人負擔，除非契約另有約定或可歸責於承租人之事由致損壞。

房東近半年來反覆以訊息要求房客支付清洗費用，已對房客造成困擾。若房東持續不當催索，房客得保留相關對話紀錄作為日後爭議之證據。若房東以此為由刁難房客或拒絕履行其他出租人義務，房客得依民法相關規定主張權利，亦可向住宅租賃爭議調處委員會申請調處。

五、結論與建議

結論：租賃契約未特別約定冷氣清洗費用歸屬時，冷氣作為房東所有之設備，其保養維護費用原則上應由房東負擔。房客已盡善良管理人之注意義務清洗濾網，且冷氣運作正常，無須額外支付深度清洗費用。

1. 保留對話紀錄：將房東歷次要求支付清洗費用之訊息截圖保存，作為日後爭議之證據。
2. 書面回覆立場：以書面或訊息明確告知房東，依民法第429條規定冷氣保養應由出租人負擔，並表示願配合清洗時間。
3. 檢視租賃契約：再次確認租賃契約中是否有任何關於設備保養費用分擔之約定，確保自身立場有據。
4. 申請租賃爭議調處：若房東持續騷擾，可向當地住宅租賃爭議調處委員會申請調處解決。
5. 諮詢法律專業人士：若爭議升級，建議諮詢專業律師，評估是否需採取進一步法律行動。
6. 注意續約條件：留意房東是否以此為由在續約時加入不合理條款，必要時考慮是否另覓租處。