問題716：不點交

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與房東簽訂租約至隔年8月31日，惟因雙方合夥關係破裂，房東於7月4日臨時要求收回房屋進行隔音工程，並片面主張租約僅至當年8月31日。當事人配合儘速搬離並要求於7月底點交，表示同意提前解約僅付至7月。然房東堅持租約應至8月31日，拒絕提前點交且要求繳納8月房租，否則主張當事人違約不退還兩個月押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東片面要求提前收回房屋是否構成違約？違約責任歸屬為何？
• 租客配合搬離後僅付至搬離月份之租金是否合理？
• 房東故意拒絕點交，租客應如何完成返還義務？
• 房東以租客未付剩餘月份租金為由扣押押金是否合法？
• 租客可循何種途徑請求返還押金？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人之保持義務
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失之租金減免
• 民法第455條 — 租賃關係終止後之返還義務
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能
• 民法第237條 — 受領遲延之效力
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制

四、法律分析

本案房東於租約存續期間，片面要求收回房屋進行隔音工程，已構成違反民法第423條出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務。房東要求提前收回房屋在先，租客配合搬離係基於房東之要求，法律上應認定係因房東違約而提前終止租約。既係房東違約在先，提前終止之不利益不應由租客負擔。

關於房東拒絕點交之問題，依民法第455條規定，租賃關係終止時承租人應返還租賃物。租客已表達點交意願並請求房東配合，房東卻拒絕受領，構成民法第237條之受領遲延。受領遲延後，承租人就租賃物之返還僅就故意或重大過失負責。租客可以存證信函通知房東限期受領，若房東仍不配合，可將鑰匙以提存方式送至法院提存所，完成返還義務。

至於押金返還，房東以租客未繳8月租金為由扣押，然如前述，租約係因房東違約而提前終止於7月底，租客無須繳納8月租金。房東無正當理由扣押押金，租客得向法院提起返還押金之訴，並請求遲延利息。此類案件金額通常在小額訴訟範圍內，程序較為簡便。

五、結論與建議

結論：房東片面要求收回房屋構成違約在先，租客配合搬離僅需支付至搬離日之租金。房東拒絕點交構成受領遲延，租客可以提存方式完成返還義務，並有權請求全額退還押金。

1. 發送存證信函：以存證信函正式通知房東，說明係其違約在先，要求限期配合點交並返還押金。
2. 拍照記錄房屋現況：於搬離前詳細拍照錄影記錄房屋現況，證明房屋並無損壞。
3. 辦理鑰匙提存：若房東持續拒絕點交，可至法院提存所辦理鑰匙提存，完成返還義務。
4. 停止繳納8月租金：既已於7月底搬離且係房東違約在先，無須繳納8月份租金。
5. 聲請調解：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，要求房東返還押金。
6. 提起小額訴訟：若調解不成，向法院提起小額訴訟請求返還押金及遲延利息。
7. 保留所有通訊紀錄：妥善保存房東要求收回房屋之訊息、租客表達搬離意願之紀錄及房東拒絕點交之證據。