問題717：房屋租賃

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房東）將名下車庫出租予租客使用，惟租客在車庫內進行施工作業，並堆放大量原物料及產品。當事人發現租客之使用方式已超出車庫之正常用途，且堆放之物品已阻礙正常通道及窗戶，影響公共安全。當事人欲瞭解能否依此事由解除租約，以及對通道阻礙問題應如何處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租客在車庫內施工及堆放原物料是否構成違反租約約定之使用方法？
• 房東是否得以租客變更用途為由終止租約？需踐行何種程序？
• 租客堆放物品阻礙通道及窗戶，涉及哪些公共安全法規？
• 房東對於租客違規使用之情形，可主張哪些損害賠償？

三、相關法條

• 民法第438條 — 承租人違反使用方法之效果
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第440條 — 催告終止租約之程序
• 建築法第77條 — 建築物使用之限制
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之事由

四、法律分析

依民法第438條第1項規定，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，無約定方法者依租賃物之性質而定之使用方法為之。本案租賃標的為車庫，其性質應供停放車輛使用。租客擅自在車庫內施工並堆放原物料及產品，顯已違反車庫之約定或法定使用方法。依同條第2項規定，承租人違反使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。

惟房東欲終止租約須先踐行催告程序。依實務見解，房東應先以書面（建議以存證信函）催告租客限期回復原狀，即停止施工、搬離原物料及產品，恢復車庫之正常使用狀態。若租客於催告期限屆滿後仍未改善，房東始得依法終止租約。此外，依土地法第100條第4款規定，承租人違反租約約定使用時，出租人亦得收回房屋。

關於通道及窗戶遭阻礙之問題，依建築法第77條規定，建築物所有權人及使用人應維護建築物合法使用，不得妨礙公共安全。租客堆放物品阻礙通道及窗戶，不僅違反消防安全法規，亦可能危及其他住戶之逃生安全。房東得向消防局或建管處檢舉，主管機關可依法要求改善並處以罰鍰。在損害賠償方面，若租客之施工行為造成車庫結構或設備損壞，房東得依民法第432條及第184條向租客求償。

五、結論與建議

結論：租客在車庫內施工堆放物料已構成違反租約使用方法，房東於踐行催告程序後得終止租約。阻礙通道及窗戶涉及公共安全法規，得向主管機關檢舉。

1. 檢視租約條款：確認租約中關於使用用途、禁止事項及終止條件之約定。
2. 蒐集違規證據：拍照錄影記錄租客在車庫內施工、堆放物料及阻礙通道之情形。
3. 發存證信函催告：以存證信函通知租客限期停止施工、搬離物料並恢復車庫原狀，明確告知逾期將終止租約。
4. 向消防主管機關檢舉：若通道阻礙涉及消防安全，向消防局檢舉，請求主管機關介入。
5. 終止租約並請求返還：催告期滿未改善時，正式通知終止租約，要求租客搬遷並返還車庫。
6. 主張損害賠償：若車庫因施工而有結構或設備損壞，向租客請求回復原狀或損害賠償。