問題715：30年舊屋漏水責任歸屬問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為約30年華廈之樓上住戶，浴室內設有水泥浴缸已逾20年未使用，期間浴室未曾裝修。約三個月前當事人將房屋出租，房客使用浴缸洗澡後，樓下住戶反映天花板及木作窗框出現漏水褪色，打開維修孔發現整片水珠及發霉情形。經水電初步判斷應為浴缸及浴室地板防水層問題，修繕可能需敲掉浴缸並全面重做防水層。當事人詢問修繕費用及樓下裝潢損害之責任歸屬。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 浴缸及浴室防水層屬專有部分或共用部分？修繕責任如何歸屬？
• 防水層老化屬自然耗損，樓上戶可否主張與樓下共同分擔修繕費用？
• 樓下木作裝潢損害之賠償責任應由樓上戶全額負擔或可減免？
• 出租期間因房客使用導致漏水，房東與房客之責任如何劃分？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕由區分所有權人負擔
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕管理
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第191條 — 工作物所有人之責任
• 民法第217條 — 與有過失之損害賠償減免
• 民法第432條 — 承租人之保管義務

四、法律分析

本案漏水原因經初步判斷為樓上浴缸及浴室地板防水層問題。依公寓大廈管理條例第12條規定，專有部分之修繕、管理、維護由各該區分所有權人為之並負擔其費用。浴室地板防水層及浴缸位於樓上戶之專有部分範圍內，其修繕責任原則上由樓上戶（即當事人）負擔。至於當事人主張防水層係屬上下樓層之共同樓地板而應共同分擔，實務見解認為浴室地板面之防水層屬於樓上戶專有部分之附屬設施，非屬共用部分，故不得主張與樓下共同分擔。

關於樓下木作裝潢之損害賠償，依民法第191條第1項規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。樓上戶之浴室防水層失效導致漏水損害樓下裝潢，應負損害賠償責任。然房屋已逾30年，防水層自然老化在所難免，若樓下住戶早已知悉漏水跡象卻未及時通知而導致損害擴大，可能依民法第217條與有過失原則酌減賠償金額。此外，樓下裝潢若已使用多年，在計算損害額時應扣除折舊。

至於出租期間之責任劃分，房客使用浴缸洗澡屬正常使用範圍，不構成違反承租人保管義務。防水層老化係既存瑕疵，非房客行為所致，故修繕及賠償責任仍應由房東（當事人）承擔，當事人不得轉嫁予房客。

五、結論與建議

結論：浴室防水層及浴缸屬樓上戶專有部分，修繕責任由當事人負擔，不得主張與樓下共同分擔。樓下裝潢損害原則上應賠償，但得酌減折舊及與有過失部分。

1. 委請專業鑑定：委託專業防水工程公司或鑑定機構確認漏水原因及範圍，取得正式鑑定報告。
2. 與樓下協商修繕方案：主動與樓下住戶溝通，協商修繕時程及方式，展現解決問題之誠意。
3. 取得修繕估價：分別就樓上浴室防水層重做及樓下裝潢修復取得專業估價單。
4. 確認損害範圍：要求樓下住戶提供裝潢損害之具體項目及金額，並確認裝潢之使用年限以計算折舊。
5. 儘速進行修繕：為避免損害持續擴大導致賠償金額增加，應儘速安排浴室防水層修繕工程。
6. 檢視保險理賠：確認房屋是否有投保住宅火險附加漏水責任險，若有可向保險公司申請理賠。
7. 通知房客配合：通知房客於修繕期間配合施工，必要時協商減免租金或安排臨時住所。