問題710：合約不續約的問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人簽訂之定期租賃契約即將到期，合約中並未載明到期不續約時需提前多久告知，亦未約定視為一律續約之條款。當事人詢問法律上是否有任何規定要求當事人須於多久前告知不續約，或者此僅為慣例上之禮貌通知。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 定期租賃契約期滿不續約，法律上是否有強制之提前告知義務？
• 契約未約定提前通知條款時，是否默示視為自動續約？
• 租約屆滿後承租人繼續使用房屋，會產生何種法律效果？
• 不續約之意思表示應以何種方式為之始有法律效力？

三、相關法條

• 民法第450條 — 定期租賃因期間屆滿而消滅
• 民法第451條 — 默示更新（租期屆滿後繼續使用視為不定期）
• 民法第453條 — 定期租約之終止
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制
• 租賃住宅市場發展及管理條例第5條 — 租賃契約應記載事項

四、法律分析

依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。這表示定期租賃契約於約定之租期屆滿時，租賃關係即自動終止，無須任何一方為終止或不續約之意思表示。法律上並無強制規定定期租約到期不續約須提前多久告知對方。當事人所言「只是情理上大家都會提前告知」之理解基本正確。

然而，須特別注意民法第451條之「默示更新」規定：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。此條文之重要意涵在於，若租約到期後承租人繼續使用房屋且出租人未立即表示反對，原定期租約將自動轉為不定期租約。不定期租約之終止較為困難，出租人須符合土地法第100條之法定事由始得終止，對出租人較為不利。

因此，雖然法律上不續約無須提前通知，但實務上強烈建議應提前以書面（存證信函或書面通知）明確表達不續約之意思。對出租人而言，可防止因承租人未搬離而默示更新為不定期租約；對承租人而言，可預留搬遷時間並確保押金順利返還。建議至少於租期屆滿前一至兩個月以書面通知，保留證據以備後用。

五、結論與建議

結論：定期租賃契約期滿不續約，法律上並無強制要求提前告知。租約於期限屆滿時自動消滅。然為避免默示更新為不定期租約，雙方均應提前以書面明確表達不續約之意思。

1. 提前書面通知：於租期屆滿前一至兩個月以存證信函或書面通知對方不續約之意思，保留送達證明。
2. 避免默示更新：出租人應於租期屆滿時確認承租人是否已搬離，若未搬離應立即書面表示反對，避免轉為不定期租約。
3. 約定交還日期：雙方協商確定搬離及交還房屋之具體日期，避免屆滿日後仍有占用之情形。
4. 辦理押金結算：預先約定押金返還之時間及方式，確認房屋狀況及費用結清事宜。
5. 檢視合約條款：再次確認合約中是否有任何關於續約或不續約之特別約定，確保自身權利不受影響。
6. 記錄房屋現況：於搬離前拍攝房屋現況照片，作為日後押金返還或損害爭議之證據。