問題709：買賣若過租賃，請問租金的分算是在房屋過戶日還是房屋點交日？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人詢問在「買賣不破租賃」之原則下，房屋買賣完成後原有租賃關係繼續存在時，租金收益之歸屬應以房屋所有權過戶登記日或房屋實際點交日為分算基準。此為房屋買賣涉及既有租約時常見之法律疑問，攸關買賣雙方之租金收益權利劃分。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買賣不破租賃原則下，新所有權人何時承受出租人地位？
• 租金歸屬之分算基準日應為過戶日或點交日？
• 過戶日與點交日不同時，中間期間之租金歸屬為何？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第758條 — 不動產物權變動登記生效主義
• 民法第423條 — 出租人之義務
• 土地登記規則第6條 — 登記之效力
• 土地法第43條 — 登記之公信力

四、法律分析

依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此即「買賣不破租賃」原則。而所有權之讓與，依民法第758條，不動產物權之移轉，非經登記不生效力。因此，新所有權人自所有權移轉登記完成之日（過戶日）起，即取得房屋所有權，並依法承受出租人之地位。

租金歸屬之分算基準日應以過戶日為準。過戶日前，房屋所有權仍屬賣方，賣方為出租人，租金歸賣方收取；過戶日後，所有權移轉予買方，買方成為新出租人，租金歸買方收取。若當月租金已由賣方預先收取，則應按過戶日按日比例分算，過戶日後之部分由賣方返還予買方。點交日僅涉及房屋實際占有管領權之移轉，與所有權歸屬無關，不影響租金收取權之認定。

實務上建議買賣雙方於不動產買賣契約中明確約定租金分算方式、基準日及已收租金之找補方式，以避免事後爭議。若契約中已有特別約定，則依約定辦理；若無約定，則依上述法律原則以過戶登記日為分算基準。另需注意押金之移轉，賣方應將向承租人收取之押金移交予買方，由買方承受押金返還義務。

五、結論與建議

結論：買賣不破租賃原則下，租金分算基準日應以所有權移轉登記完成日（過戶日）為準，而非房屋點交日。過戶日前租金歸賣方，過戶日後租金歸買方，當月租金按日比例分算。

1. 於買賣契約中明確約定：在不動產買賣契約中載明租金分算之基準日及計算方式，避免事後爭議。
2. 確認租約內容：買方應於交易前取得既有租賃契約影本，瞭解租金金額、付款日期及租期等條件。
3. 辦理押金移轉：賣方應將承租人之押金移交予買方，由買方承受押金返還義務，並以書面載明移轉事實。
4. 通知承租人：過戶完成後，買賣雙方應共同通知承租人所有權已移轉之事實，告知承租人嗣後租金應給付予新所有權人。
5. 結算當月租金：若過戶日非在月初，按日比例計算當月租金之歸屬，由買賣雙方自行找補。