問題711：租賃到期不續約問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與房東簽訂之租賃契約將於同年8月15日届滿，當事人提前告知房東届期不再續約。然房東援引契約中「提前終止租約之約定」，主張當事人未於兩個月前通知，要求賠償一個月押金。當事人認為其係於契約到期後不再續約，並非提前終止租約，質疑房東要求賠償之合理性。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約期滿不續約與提前終止租約在法律上有何區別？
• 房東援引「提前終止租約條款」要求賠償是否有法律依據？
• 定期租賃契約屆滿後，承租人是否負有提前通知不續約之義務？
• 房東扣押押金作為違約賠償是否合法？承租人應如何主張返還？

三、相關法條

• 民法第450條 — 定期租賃之消滅
• 民法第451條 — 不定期租賃之擬制
• 民法第453條 — 定期租賃之提前終止
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制
• 民法第247條之1 — 定型化契約條款之效力
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約無效條款

四、法律分析

依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。本案租約明定期限至8月15日，屆期即自然消滅，承租人無須另行通知即可不續約。所謂「提前終止租約」，係指在約定租期屆滿前，一方主動終止契約關係，與期滿不續約在法律性質上截然不同。房東將兩者混為一談，並援引提前終止條款要求賠償，顯屬誤解。

此外，依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。此條文之立法目的係保護承租人，使其不致因期滿而突遭驅離，而非課予承租人必須提前通知不續約之義務。縱使契約中約定「不續約應提前兩個月通知」，此等條款若構成對承租人不利之定型化契約條款，依民法第247條之1及消費者保護法第12條之規定，可能因顯失公平而無效。

關於押金返還，房東不得以承租人期滿不續約為由扣押押金。押金之目的在於擔保租賃期間之租金給付及損害賠償，租期屆滿且房屋返還後，房東應於合理期間內返還押金。若房東拒絕返還，承租人得以存證信函催告，必要時向法院提起返還押金之訴。

五、結論與建議

結論：租賃契約期滿不續約屬於契約自然終止，與提前終止租約性質不同，房東援引提前終止條款要求賠償並無法律依據。當事人得拒絕賠償，並於租期屆滿返還房屋後請求返還全額押金。

1. 確認契約條款：仔細檢視租約中「提前終止」及「不續約」之約定，釐清兩者之適用範圍。
2. 發送存證信函：以存證信函正式通知房東，說明期滿不續約非屬提前終止，拒絕賠償並請求届時返還押金。
3. 準時返還房屋：務必於8月15日租期屆滿前完成搬遷及房屋點交，避免衍生不定期租賃爭議。
4. 詳細記錄點交狀況：點交時拍照錄影記錄房屋現況，避免房東事後以房屋損壞為由扣押押金。
5. 保留溝通紀錄：保存與房東之間的通訊紀錄，包括告知不續約之訊息及房東要求賠償之回覆。
6. 尋求調解或訴訟：若房東拒絕返還押金，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或向法院提起小額訴訟。