問題708：房屋租賃問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（地主）將土地借予他人使用，雙方書面約定使用期間免收租金，但借用人須於土地上建造鐵皮屋，承租期滿後該鐵皮屋歸地主所有不得拆除。然而借用人自開始使用土地以來已歷數年，始終未興建鐵皮屋，經多次催促均藉故拖延。地主現欲要求對方搬離或開始收取租金，但對方態度強硬，持合約有恃無恐不予理會。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 本案契約之法律性質為使用借貸或租賃？對地主之權利主張有何影響？
• 借用人長期未履行建造鐵皮屋之約定，地主得否終止契約？
• 地主可否改為收取租金？需要何種法律程序？
• 借用人拒絕搬離時，地主之法律救濟途徑為何？

三、相關法條

• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第470條 — 借用物之返還時期
• 民法第472條 — 貸與人得終止使用借貸之事由
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 強制執行法第4條 — 強制執行之執行名義
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權

四、法律分析

本案契約之法律性質應定性為附負擔之使用借貸契約。地主無償提供土地予對方使用（使用借貸），但附有借用人應興建鐵皮屋並於期滿後留給地主之負擔。由於未約定租金，非屬租賃契約，而係民法第464條之使用借貸。借用人長期未履行興建鐵皮屋之約定義務，已構成違反契約條件。

依民法第472條第1款規定，借用人違反約定使用方法使用借用物者，貸與人得終止契約。借用人使用土地數年卻未依約興建鐵皮屋，顯已違反約定之使用方法與目的，地主有權終止使用借貸契約。終止後，依民法第470條第1項，借用人應返還借用之土地。此外，契約終止後借用人繼續占用土地，構成無權占有，地主得依民法第767條請求返還土地，並依民法第179條不當得利規定，請求借用人給付相當於租金之不當得利。

關於對方持合約不予理會之態度，該合約恰好是地主主張權利之有力證據。合約明確記載借用人應興建鐵皮屋之義務，對方未履行此義務即構成違約，地主得據此終止契約。若對方仍拒絕搬離，地主應向法院提起返還土地之訴訟，取得勝訴確定判決後，即可依強制執行法聲請法院強制執行，由法院執行處強制對方騰空返還土地。

五、結論與建議

結論：借用人長期未履行興建鐵皮屋之約定義務，地主得依民法第472條終止使用借貸契約並請求返還土地。對方持有之合約反而是地主主張違約之有力證據。若對方拒絕搬離，可循法律途徑強制執行。

1. 發存證信函催告履約：以存證信函正式催告對方於一定期限內開始興建鐵皮屋，逾期將終止契約並請求返還土地。
2. 正式通知終止契約：催告期滿未履行後，再以存證信函正式通知終止使用借貸契約，要求限期騰空返還土地。
3. 保存合約原本：妥善保管雙方簽訂之書面合約正本，作為訴訟中證明對方違約之關鍵證據。
4. 計算不當得利金額：調查鄰近土地之市場租金行情，計算對方無償使用土地期間之相當於租金之不當得利。
5. 提起返還土地訴訟：若對方逾期仍不搬離，向法院提起返還土地之訴，併請求不當得利之給付。
6. 聲請強制執行：取得勝訴確定判決後，向法院聲請強制執行，由執行處強制對方騰空返還土地。