問題703：房東不退押金

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人依行政院定型化契約範本與房東簽訂租賃合約，租期屆滿後未續租，亦非提前解約。房東主張當事人未提前1.5個月通知不續租，故不退還押金。此外，房東表示疫情期間曾優惠減免兩個月之租金差額共計1,000元，現要求當事人補繳該優惠金額。當事人詢問押金及優惠租金差額是否得以取回或拒絕補繳。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租期屆滿不續租是否等同於「提前終止租約」而須提前通知？
• 房東以未提前通知為由扣押押金是否有法律依據？
• 房東可否事後撤回疫情期間之租金優惠並要求補繳差額？
• 定型化契約中關於押金返還之約定效力為何？

三、相關法條

• 土地法第99條 — 擔保金（押金）不得超過二個月租金
• 民法第450條 — 定期租賃屆滿之效力
• 民法第453條 — 定期租賃期滿不續租無須通知
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約違反誠信原則無效
• 租賃住宅市場發展及管理條例第5條 — 租賃契約應記載及不得記載事項
• 民法第179條 — 不當得利

四、法律分析

本案核心在於區分「租期屆滿不續租」與「提前終止租約」兩個不同概念。依合約第十一條之文義，提前通知義務係約定於「期限屆滿前終止租約」之情形，亦即承租人在租期尚未屆滿即欲終止契約時方有適用。當事人係於租期屆滿後自然終止，依民法第450條第1項規定，定期租賃關係因期間屆滿而當然消滅，無須任何一方為終止之意思表示或提前通知。房東混淆兩者概念，以提前終止之通知義務要求期滿不續租之承租人，於法無據。

就押金返還而言，合約第四條明確約定除第十一條第三項、第十二條第四項及第十六條第二項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還押金。本案既非提前終止租約，不符合扣押押金之例外情形，房東應全額返還押金。

至於疫情期間之租金優惠，房東當初同意減免租金，此為雙方合意變更租金之約定，已生效力。除非當初有書面約定保留事後追索之權利，否則房東不得片面撤回已履行完畢之優惠。房東事後要求補繳優惠差額，無法律上之請求權基礎，當事人無需補繳該1,000元。

五、結論與建議

結論：租期屆滿不續租與提前終止租約為不同法律概念，房東不得以未提前通知為由扣留押金。疫情優惠租金差額亦無追繳依據，當事人有權請求全額返還押金且無需補繳差額。

1. 發存證信函催告返還押金：以存證信函明確要求房東於收函後一定期限內返還全額押金，並說明法律依據。
2. 拒絕補繳優惠差額：以書面回覆房東，說明疫情優惠為雙方合意之租金減免，已生效力不得片面撤回。
3. 保存合約及付款紀錄：妥善保管租賃合約正本、每月租金匯款紀錄及與房東之通訊往來紀錄。
4. 向消保單位申訴：若房東持續拒絕返還，可向各縣市消費者保護官申訴，因本案涉及定型化契約之適用。
5. 聲請調解：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，租賃糾紛之調解免費且具執行力。
6. 提起小額訴訟：押金金額為4,500元，符合小額訴訟門檻（10萬元以下），可向法院提起小額訴訟請求返還。