問題704：房屋漏水嚴重，房東有試圖修繕但持續漏水，是否可提前解約不扣押

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某獨立套房已承租三年，合約預計於該年11月初到期。自租屋第一年起即持續發生漏水問題，每逢梅雨季及颱風天漏水狀況尤為嚴重。當事人多次向房東反映，房東每次均有請師傅前來查看，但始終未能根本解決漏水問題。當事人希望於合約到期前數月即開始尋找新住處，詢問是否可提前解約且不被扣押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東雖有嘗試修繕但未能根治漏水，是否仍構成違反修繕義務？
• 長期漏水是否屬於民法第424條所稱「危及安全或健康」之瑕疵？
• 承租人可否以租賃物瑕疵為由提前終止租約？
• 因租賃物瑕疵提前終止租約時，房東得否扣押金或主張違約金？
• 承租人可否請求減少租金作為替代救濟？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應保持租賃物合於使用收益之狀態
• 民法第424條 — 租賃物有危及安全健康之瑕疵得終止契約
• 民法第430條 — 出租人不於期限內修繕之效果
• 民法第435條 — 租賃物一部不能使用時之租金減少
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕義務
• 建築法第77條 — 建築物所有權人維護建築物合法使用之義務

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人不僅於交付時應使租賃物合於約定使用收益之狀態，於租賃關係存續期間亦負有持續保持之義務。本案房東雖有多次派人修繕，但漏水問題長達三年未能根治，尤其在梅雨季及颱風天更為嚴重，可認房東未能有效履行修繕義務。依最高法院相關見解，出租人之修繕義務應以實際達成修繕效果為標準，僅嘗試修繕但未根治者，不能免除其責任。

關於提前終止租約之法律依據，承租人可考慮兩條路徑。第一，依民法第430條第2項，承租人定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約。此處須注意，雖然房東曾多次嘗試修繕，但當事人可再次以存證信函正式催告限期完成修繕，若仍無法根治即可據此終止。第二，若漏水已導致壁癌、黴菌滋生等情事，可能構成民法第424條所稱危及承租人健康之瑕疵，此時承租人甚至無須催告即得逕行終止契約。

就押金返還而言，因提前終止係基於出租人未盡修繕義務之可歸責事由，而非承租人之違約行為，房東不得以此扣留押金。相反地，承租人尚得依民法第435條請求按漏水期間租賃物使用價值減損之比例減少租金，甚至得請求因漏水造成之財物損害賠償。

五、結論與建議

結論：房東雖有修繕之嘗試，但三年未能根治漏水問題，仍構成違反修繕義務。承租人經催告後得依法提前終止租約，房東不得扣押金，且承租人另有請求減少租金及損害賠償之權利。

1. 蒐集漏水證據：拍攝每次漏水之照片及影片，記錄漏水時間、頻率及範圍，尤其梅雨季及颱風天之嚴重狀況。
2. 發正式催告函：以存證信函催告房東於一定期限（如30日）內完成修繕，明確告知逾期未完成將依民法第430條終止契約。
3. 檢查健康影響：確認是否有壁癌、黴菌滋生等情形，如有可拍照記錄並就醫評估健康影響，作為依民法第424條終止契約之依據。
4. 計算租金減少金額：整理三年來因漏水致使用受影響之期間，依民法第435條請求相應之租金減少。
5. 同步尋找新住處：在催告期間即可開始看房，待催告期滿未修繕完成即可正式終止並搬遷。
6. 書面通知終止：催告期滿後以存證信函正式通知終止租約，要求房東返還全額押金並結算相關費用。
7. 保留協商空間：考量與房東尚有合約僅剩數月，可先嘗試協商提前解約之條件，取得雙方同意較能順利處理。