問題696：情侶共同持有房產分手後如何移轉至一方名下？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人三年前與男友以共同名義購買房屋，雙方各持有一半產權。今年因故和平分手，希望將當事人之持分以其已繳納之貸款金額及期間所負擔之房屋稅、土地稅總額作為買賣價金，將持分移轉予男方。當事人詢問何種移轉方式費用最低、貸款互保人如何變更，以及過程中應注意之事項。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人間移轉持分，以買賣、贈與或其他方式何者稅費最低？
• 買賣價金低於公告現值或評定價值，是否會被課徵贈與稅？
• 房屋貸款之互保人如何變更？銀行是否須同意？
• 移轉持分後，房地合一稅如何計算？

三、相關法條

• 民法第819條 — 共有物之處分及其他權利行使
• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分
• 土地登記規則第98條 — 共有物分割登記之申請
• 民法第345條 — 買賣契約之定義
• 土地法第73條 — 土地權利變更登記

四、法律分析

情侶共同持有房產分手後，移轉持分之方式主要有買賣及贈與兩種。以買賣方式移轉，出賣方需繳納土地增值稅及房地合一稅（若持有未滿五年稅率較高），買方需繳納契稅（房屋評定現值6%）。以贈與方式移轉，受贈方需繳納契稅，贈與方需申報贈與稅（每年免稅額244萬元以下免稅），但受贈方日後出售時取得成本以受贈時之公告現值計算，可能導致較高之房地合一稅。綜合比較，若買賣價金合理，以買賣方式移轉通常總稅費較為有利。

需特別注意的是，若買賣價金明顯低於市場行情或公告現值，稅捐稽徵機關可能依實質課稅原則認定為贈與，補徵贈與稅。因此建議以不低於土地公告現值及房屋評定現值之合理價格進行交易。當事人擬以已繳貸款及稅費總額作為價金，若此金額低於上述標準，應審慎評估稅務風險。

關於貸款保證人之變更，由於房屋貸款之保證人為銀行之債權保障，變更保證人須取得貸款銀行之同意。建議向銀行提出申請，由受讓方另覓合格之保證人替換，銀行將重新審核新保證人之信用條件。若受讓方收入條件足夠，亦可向銀行申請免除保證人。此外，持分移轉後貸款債務人亦需變更，建議同步辦理債務承擔及抵押權變更登記。

五、結論與建議

結論：以買賣方式移轉持分通常為稅費最經濟之選擇，但價金不宜低於公告現值以避免被課贈與稅。貸款保證人變更須經銀行同意，建議提早與銀行溝通。

1. 試算各種移轉方式之稅費：委請地政士分別試算買賣及贈與方式之土地增值稅、契稅、房地合一稅及贈與稅，選擇最有利方案。
2. 確認合理買賣價金：查閱最新土地公告現值及房屋評定現值，確保約定價金不低於此標準，避免被課贈與稅。
3. 與銀行協商貸款事宜：向貸款銀行提出保證人變更及債務人變更之申請，瞭解銀行之審核條件及所需文件。
4. 簽訂書面買賣契約：雙方就持分移轉之價金、付款方式、過戶時程等事項簽訂書面買賣契約，明確權利義務。
5. 辦理產權移轉登記：備齊雙方身分證明、印鑑證明、權狀等文件，委託地政士向地政事務所辦理持分移轉登記。
6. 同步辦理抵押權變更：持分移轉後應同步辦理抵押權變更登記，確保銀行權益及產權登記之一致性。
7. 保留所有交易文件：完整保留買賣契約、匯款紀錄、稅單及登記完成之權狀等文件，備日後查核之需。