問題692：房屋稅究竟是該由誰負責？租賃契約中之稅費分擔

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之弟弟承租房屋，月租金為3,700元。簽約時在不了解房屋稅及修繕費法定負擔歸屬之情況下，簽訂了包含房屋稅每月200元、油漆修繕費每月100元及管理費每月150元等額外費用之租約，實際月付總額達4,150元。當事人質疑房屋稅與修繕費應由房東負擔，並詢問弟弟在不知情下簽訂此約定，是否得主張該等條款無效。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約中約定由承租人負擔房屋稅，是否違反法律強制規定而無效？
• 房屋修繕費用依法應由何方負擔？租約中約定由房客負擔是否有效？
• 承租人在不知情下簽訂含額外費用之租約，可否主張意思表示錯誤而撤銷？
• 該租約是否屬定型化契約？若是，相關條款是否因顯失公平而無效？

三、相關法條

• 民法第427條 — 租賃物之稅捐由出租人負擔
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第88條 — 意思表示錯誤之撤銷
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款違反誠信原則顯失公平者無效
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制
• 民法第247條之1 — 附合契約顯失公平條款之效力

四、法律分析

就房屋稅之負擔而言，民法第427條規定「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔」，此為任意規定而非強制規定，當事人得以契約另為約定。因此，租約中約定由承租人分擔房屋稅，並非當然無效。然而，若房東係以預先擬定之定型化契約條款要求房客負擔，且房客處於資訊不對等之弱勢地位，依民法第247條之1規定，該條款若加重他方當事人之責任且按其情形顯失公平者，得主張無效。

就修繕費用部分，民法第429條第1項明定「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」。油漆屬房屋結構或外觀之維護，通常歸類為出租人應負擔之修繕範圍，而非承租人日常小修繕之責任。將油漆修繕費轉嫁予承租人，除非承租人造成損壞，否則有違出租人之法定義務。至於管理費之分擔則較為常見且合理，實務上多由承租人負擔。

關於能否以「不知情」主張契約無效，單純不知悉法律規定並非民法第88條所稱之意思表示錯誤，蓋承租人對於契約載明之金額應有認識。然而，若房東於簽約時刻意隱瞞房屋稅法定應由房東負擔之事實，使承租人誤信此為法定義務而同意，則可能構成民法第92條之詐欺，承租人得撤銷該意思表示。綜合而言，承租人宜先與房東協商調整，主張房屋稅及修繕費應回歸法定負擔。

五、結論與建議

結論：民法規定租賃物稅捐及修繕由出租人負擔，但屬任意規定，得以約定排除。若承租人在資訊不對等下簽約，可依顯失公平條款主張部分約定無效，惟單純不知法律不足以撤銷契約。

1. 重新檢視租約內容：詳細審閱租賃契約全文，確認房屋稅及修繕費之約定條款是否為房東預先擬定之定型化條款。
2. 與房東協商調整：先以書面向房東表明民法第427條及第429條之規定，要求調降租金或取消額外費用。
3. 比對住宅租賃定型化契約應記載事項：依內政部公告之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，檢視租約是否違反相關規範。
4. 蒐集證據：保留所有繳費收據、租約影本及與房東之溝通紀錄，作為日後主張權利之依據。
5. 向消保單位申訴：若房東拒絕協商，可向各縣市消費者服務中心或消保官申訴。
6. 評估是否提起訴訟：如協商不成，可委任律師評估以顯失公平為由請求法院認定相關條款無效。