問題691：房子跨兩個土地，自用住宅稅率如何申請？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人名下有兩筆相鄰土地A與B，其上建有一棟已居住逾50年之房屋。當事人申請自用住宅地價稅優惠稅率後，發現建物登記僅坐落於土地A，但房屋實際上一半位於土地A、一半位於土地B，導致土地B無法適用自用住宅優惠稅率。當事人不確定房屋是否有增建違建之情形，亦不清楚是否有途徑使土地B一併適用優惠稅率。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋實際坐落跨越兩筆土地，但建物登記僅在一筆土地上，土地B可否申請自用住宅地價稅優惠稅率？
• 房屋部分坐落於土地B之情形，是否可能構成違章建築？
• 若確有違建情事，能否透過補辦建築執照使其合法化？
• 建物測量成果圖與實際坐落不符時，可否申請更正登記？

三、相關法條

• 土地法第9條 — 土地使用之分類與管制
• 土地登記規則第79條 — 建物所有權第一次登記之申請
• 土地登記規則第134條 — 登記錯誤之更正
• 建築法第25條 — 建築物非經申請許可不得擅自建造
• 建築法第86條 — 違章建築之處理
• 民法第66條 — 不動產之定義

四、法律分析

依地價稅相關規定，自用住宅用地須符合土地上建有房屋、由土地所有權人或其配偶及直系親屬設有戶籍並實際居住等要件。本案之關鍵在於建物登記之坐落基地僅記載土地A，土地B雖實際上有房屋坐落，但因建物登記未涵蓋，稅捐機關依登記資料核定，自然無法核准土地B適用自用住宅優惠稅率。此為建物登記與實際狀況不符所生之問題。

就違建疑慮而言，該房屋已存在逾50年，若原始建造時已取得建築執照且涵蓋兩筆土地，則非違建，問題僅在於建物登記之坐落基地漏載土地B。當事人應先至地政事務所調閱建物測量成果圖及原始建築執照，確認建物合法坐落範圍。若原始執照確實涵蓋兩筆土地，可依土地登記規則第134條申請更正登記，將土地B列入建物坐落基地。若房屋部分係後期增建且未取得執照，則該部分屬違章建築，依建築法第86條應予拆除或補辦手續，惟實務上年代久遠之既存違建多列管緩拆。

建議當事人先至地政事務所申請建物勘測，確認建物實際坐落範圍與登記是否一致。若建物確實合法跨越兩筆土地，即可申請更正建物坐落基地登記，進而向稅捐機關申請土地B適用自用住宅地價稅優惠稅率。此程序雖需時日，但能從根本解決稅率適用問題。

五、結論與建議

結論：土地B無法適用自用住宅稅率之原因在於建物登記未涵蓋該筆土地。若能證明建物合法坐落跨越兩筆土地並完成登記更正，即可申請優惠稅率。是否為違建需調閱原始建照確認。

1. 調閱建物測量成果圖：至地政事務所調閱建物測量成果圖，確認登記之坐落基地範圍與實際是否一致。
2. 查詢原始建築執照：向建管單位申請調閱原始建築執照，確認建物合法建造之範圍是否涵蓋兩筆土地。
3. 申請建物勘測：若登記與實際不符，向地政事務所申請建物勘測，取得最新測量成果。
4. 辦理更正登記：依勘測結果，申請將土地B列入建物坐落基地之更正登記。
5. 重新申請自用住宅稅率：更正登記完成後，向稅捐稽徵處申請土地B適用自用住宅地價稅優惠稅率。
6. 評估違建合法化可能性：若確有增建違建情形，諮詢建築師評估是否符合補辦建照之條件。
7. 諮詢專業地政士：委託地政士協助處理登記更正及稅務申請等相關程序，確保文件齊備。