問題686：財產清單查詢、借名登記與共同持有房屋之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人向國稅局申請配偶之財產清單，發現清單上僅顯示一間房屋，但據了解配偶另有一間房屋與其母親共同持有。當事人對於共同持有之房屋是否應顯示在財產清單上產生疑問。此外，當事人並就借名登記之契約效力與舉證方式、所有權狀之補發程序，以及私人土地遭人擅自建屋之處理方式等多項不動產法律問題提出諮詢。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共同持有（共有）之不動產是否會顯示在個人向國稅局申請之財產清單上？
• 借名登記契約是否合法有效？如何書面化並舉證證明借名登記之事實？
• 土地及房屋所有權狀遺失或毀損時，可否向地政事務所申請補發？程序為何？
• 私人土地遭他人擅自建屋，土地所有人之法律救濟途徑為何？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（返還、排除妨害、防止妨害）
• 民法第817條 — 數人按其應有部分對一物共有之權利
• 土地法第43條 — 土地登記之絕對效力
• 土地登記規則第155條 — 權利書狀滅失之補給
• 民法第549條 — 委任契約之終止（借名登記類推適用）
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

關於財產清單之顯示範圍，國稅局之財產歸戶資料係依據地政機關之不動產登記簿為準。若配偶確實與其母親共同持有（共有）某間房屋，且配偶之應有部分已登記於地政機關，則該筆共有不動產應會顯示在配偶之財產清單上。若清單未顯示，可能之原因包括：該房屋實際上僅登記於其母親名下（非共有），或地政資料尚未連線更新至國稅局系統。建議向地政事務所申請該房屋之登記簿謄本，即可確認登記狀況。

關於借名登記，最高法院98年度台上字第990號判決肯認借名登記為無名契約，類推適用委任之規定。借名登記契約可以書面方式訂立，但實務上多為口頭約定，此時舉證責任在主張借名登記之人。可提出之證據包括：購屋資金實際由何人支付之匯款紀錄、貸款由何人繳付、房屋稅及地價稅由何人繳納、房屋實際由何人使用管理等間接事實。關於所有權狀之補發，依土地登記規則第155條，權利書狀滅失者，登記名義人得檢附切結書向地政事務所申請補給，地政事務所經公告三十日無人異議後核發新權利書狀。

關於私人土地遭人擅自建屋，土地所有人得依民法第767條行使物上請求權，請求無權占有人拆除地上建物並返還土地（即拆屋還地之訴）。此外，若占用人明知為他人土地仍擅自建造，可能涉及刑法第320條第2項之竊佔罪。土地所有人應先取得土地登記簿謄本確認所有權，再以存證信函催告占用人限期拆除，屆期不拆除即提起民事訴訟。

五、結論與建議

結論：共有不動產依法應顯示在個人財產清單上，若未顯示應向地政事務所查證登記狀況。借名登記可透過資金流向及使用管理事實舉證，所有權狀遺失得申請補發。私人土地遭人建屋得訴請拆屋還地。

1. 向地政事務所申請登記簿謄本：查明配偶是否確為該房屋之共有人，確認登記現況。
2. 再次向國稅局確認財產資料：攜帶身分證件至國稅局查詢完整財產歸戶資料，確認是否有遺漏。
3. 借名登記應訂立書面契約：若涉及借名登記，建議儘速以書面載明借名登記之事實、雙方權利義務及返還條件。
4. 蒐集借名登記之間接證據：保存購屋款項之匯款紀錄、貸款繳付證明、稅費單據及實際使用管理之證據。
5. 申請補發所有權狀：攜帶身分證明文件及切結書向管轄地政事務所申請補給權利書狀。
6. 私人土地遭占用應即時處理：以存證信函催告占用人拆除地上物，必要時提起拆屋還地之訴並考慮刑事告訴。
7. 諮詢專業律師統籌處理：鑑於涉及多項法律問題，建議委任律師全面評估並擬定處理策略。