問題687：租屋冷氣因房客寵物毛髮堵塞故障，清洗費用該由誰負擔？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東將房屋出租時已將冷氣清洗完畢並確認正常運作後點交予承租人。入住約兩年多後，承租人反映冷氣不冷，房東立即派師傅前往檢修。師傅檢查後發現冷氣室內機因大量寵物毛髮及灰塵堆積堵塞，導致忽冷忽熱，清洗後即恢復正常運作，確認冷氣零件狀態良好並非老舊故障。房東認為此係承租人個人衛生習慣（飼養寵物）所致之人為因素，就清洗費用之負擔歸屬提出諮詢。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 冷氣因承租人飼養寵物產生毛髮堵塞而故障，是否屬承租人違反善良管理人注意義務所致？
• 此種清洗費用屬出租人之修繕義務範圍，抑或應由承租人自行負擔？
• 冷氣定期清洗保養之責任在出租人或承租人？法律及契約上如何區分？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人應以善良管理人之注意保管租賃物
• 民法第437條 — 租賃物之修繕義務及承租人過失所致損害之負擔
• 民法第438條 — 承租人違反使用收益方法之效果
• 民法第468條 — 借用人保管借用物之注意義務
• 土地法第97條 — 房屋租金之限制

四、法律分析

依民法第432條第1項規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。所謂善良管理人之注意義務，係指依交易上一般觀念，具有相當知識經驗之人所應注意之程度。冷氣設備為出租房屋之附屬設備，承租人使用期間負有定期清潔保養之義務，尤其在飼養寵物產生大量毛髮之情形下，更應注意定期清理冷氣濾網，以避免毛髮堵塞影響設備正常運作。承租人長達兩年多未清潔冷氣，致寵物毛髮嚴重堆積造成堵塞，已違反善良管理人之注意義務。

依民法第437條第1項規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔。惟同條但書規定，因承租人之過失所致之損害，其修繕費用由承租人負擔。本案冷氣故障並非設備自然老化或零件損壞，而係因承租人飼養寵物之個人使用行為所產生之毛髮堵塞所致，經清洗即恢復正常，足證設備本身無瑕疵。此種因承租人使用行為造成之異常損耗，應歸屬於承租人之過失範圍，清洗費用應由承租人負擔。

實務上法院多認為，租賃物之日常保養清潔屬承租人之責任，如濾網清洗、排水孔清理等。出租人之修繕義務係針對設備之自然老化、零件損壞等非因承租人使用行為所致之故障。房東已提出師傅之檢修報告及照片佐證故障原因，證據力充分。

五、結論與建議

結論：冷氣因承租人飼養寵物產生毛髮堵塞而故障，屬承租人違反善良管理人注意義務所致之損害，清洗費用依法應由承租人負擔，非屬出租人之修繕義務範圍。

1. 向承租人提出清洗費用請求：檢附師傅之檢修報告及照片，向承租人說明故障原因並請求負擔清洗費用。
2. 保存證據：完整保存師傅之書面維修紀錄、照片（顯示毛髮堵塞情形）及收費單據，作為日後爭議之證據。
3. 於租約中增訂設備保養條款：建議於租約中明訂承租人應定期清潔冷氣濾網（如每季一次），因個人使用行為造成之設備損耗由承租人負擔。
4. 明訂寵物條款：若允許承租人飼養寵物，應於租約中加註寵物條款，載明因寵物造成之額外清潔或維修費用由承租人負擔。
5. 協商不成可聲請調解：若承租人拒絕負擔費用，可向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解成立具執行力。
6. 必要時提起小額訴訟：清洗費用若在十萬元以下，得向法院提起小額訴訟，程序簡便且一審終結。