問題685：購買雙併透天發現鄰居擅改屋頂打穿共用壁，該如何處理？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購入一棟屋齡三十年之四樓雙併透天住宅，隔壁為三樓透天。購屋後發現鄰居數年前已擅自將斜屋頂改為平屋頂，施工時打穿共用壁上之樑柱進行搭接。近日當事人裝修復水後，鄰居表示其屋頂天花板於共用壁一端出現滲水，而該處恰為當事人四樓之進水管位置，管線正位於被鄰居打穿之共用樑中。前屋主表示曾拒絕鄰居提出之改建同意書請求，且不知鄰居已自行施工。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 鄰居未經同意擅自改建屋頂並打穿共用壁，是否構成侵權行為及違反建築法？
• 滲水問題之責任歸屬應如何認定？是否應進行專業鑑定？
• 新屋主是否得繼受前屋主之損害賠償請求權？
• 共用壁之所有權歸屬為何？鄰居破壞共用壁之法律責任為何？
• 當事人可否向主管機關檢舉違建並要求拆除？

三、相關法條

• 民法第184條 — 因故意或過失不法侵害他人權利之損害賠償
• 民法第767條 — 所有人對妨害所有權之排除及防止請求
• 民法第799條 — 區分所有建築物之共用部分
• 建築法第73條 — 建築物非經領得變更使用執照不得變更使用
• 建築法第77條之2 — 建築物室內裝修應申請審查許可
• 建築法第91條 — 違反建築法之處罰

四、法律分析

鄰居未經當事人（或前屋主）同意，擅自將斜屋頂改為平屋頂並打穿共用壁上之樑柱，該行為涉及多項法律責任。就建築法而言，屋頂結構之變更屬建築物之重大改造，依建築法第73條應取得變更使用執照，擅自變更者依第91條可處罰鍰並命停止使用或限期改善。共用壁為雙併透天建物之結構體，屬相鄰雙方共有之部分，鄰居打穿樑柱已侵害共有物之完整性，違反民法第799條之規定。

就侵權行為而言，鄰居破壞共用壁結構導致當事人之建物受損（滲水），依民法第184條第1項前段構成侵權行為，應負損害賠償責任。當事人雖為新購入之屋主，惟其就自身所有權受侵害部分，得獨立行使排除妨害請求權及損害賠償請求權，不受前屋主是否已主張之影響。關於滲水原因之認定，建議委請專業建築師或結構技師進行鑑定，釐清滲水究係因鄰居施工破壞共用壁所致，抑或因當事人之進水管本身瑕疵。鑑定結果將直接影響責任歸屬。

當事人得依民法第767條行使所有權妨害排除請求權，要求鄰居回復共用壁原狀或修繕至不滲水之狀態。同時得向當地主管建築機關檢舉違建，由主管機關依建築法命鄰居限期改善或拆除違建部分。若鄰居拒不配合，當事人得提起民事訴訟請求回復原狀及損害賠償。

五、結論與建議

結論：鄰居擅自改建屋頂並打穿共用壁，違反建築法且構成民法上之侵權行為，當事人得請求回復原狀及損害賠償。滲水責任歸屬應先經專業鑑定確認。

1. 委請專業鑑定漏水原因：聘請建築師或結構技師實地勘查，確認滲水係因鄰居施工破壞或當事人管線問題，出具書面鑑定報告。
2. 蒐集相關證據：拍照錄影記錄共用壁被打穿處、滲水位置及管線狀況，取得前屋主之書面證詞（拒絕同意書之經過）。
3. 向主管建築機關檢舉違建：向當地建管處檢舉鄰居未經許可擅自改建屋頂結構，由主管機關依法處理。
4. 發存證信函要求修繕：以存證信函通知鄰居限期修復共用壁並解決滲水問題，載明不處理將採取法律行動。
5. 協商調解：先嘗試透過鄰里調解委員會或鄉鎮市區調解委員會進行調解，達成修繕及賠償之協議。
6. 必要時提起民事訴訟：調解不成時，向法院起訴請求回復原狀、損害賠償及排除妨害。
7. 暫停復水工程中有疑慮之部分：在責任釐清前，避免因復水造成損害擴大，以免影響日後求償。