問題676：房屋買賣合約：預售屋轉售因貸款下不來無法履行之違約問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人兩年前購買預售屋，尚未交屋前即透過代書與新買家簽訂買賣契約，擬將該預售屋權利讓與新買家。然因政府實施打房政策，新買家之貸款無法核准，導致無法與建商完成過戶手續。當事人擔心與新買家之買賣契約因貸款不成而無法履行，詢問違約之法律後果及應對方式。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 因政府打房政策導致貸款無法核准，是否構成不可歸責於雙方之事由而得免除違約責任？
• 買賣契約中是否有以貸款核准為停止條件或解除條件之約定？
• 若構成違約，違約方應承擔何種法律責任（違約金、定金沒收、損害賠償）？
• 預售屋禁止轉售之法令規範對本案有何影響？
• 當事人與新買家是否得合意解除契約以降低雙方損失？

三、相關法條

• 民法第249條 — 定金之效力及違約時之處理
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第225條 — 給付不能之免責事由
• 民法第254條 — 契約之催告解除
• 土地法第79條之2 — 預告登記之效力

四、法律分析

本案核心問題在於預售屋轉售之買賣契約因貸款受阻而無法履行時之法律效果。首先須檢視買賣契約內容是否約定以新買家取得銀行貸款為契約生效之停止條件或履行之前提條件。若有此約定，則貸款未核准時契約不生效力或得解除契約，雙方無須承擔違約責任。然若契約未有此約定，貸款未獲核准並非法律上之不可抗力事由，新買家仍負有履行價金給付義務，無法以此主張免責。

就政府打房政策是否構成情事變更原則之適用，依民法第227條之2規定，契約成立後如有情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減給付或變更原有效果。然實務上法院對情事變更原則之適用採嚴格標準，政府限貸政策雖屬外部政策變動，但購屋者本應承擔貸款風險，主張情事變更之成功率不高。

另須注意，依平均地權條例修正後之規定，預售屋原則上禁止轉售讓與，違反者將面臨罰鍰。本案當事人透過代書與新買家簽訂之買賣契約，若涉及預售屋權利轉讓，可能違反上述禁止規定而有受罰之風險。建議雙方儘速協商，評估合意解除契約、調整交易條件或由新買家尋求其他貸款管道之可能性，以降低雙方法律風險。

五、結論與建議

結論：因政府打房政策導致貸款不成，若買賣契約未約定貸款條款，無法取得貸款並非當然之免責事由。雙方應儘速協商處理，並注意預售屋轉售禁令之法律風險。

1. 詳閱買賣契約條款：確認契約中是否有貸款條款、違約金約定、解除條件等相關條款，以釐清雙方權利義務。
2. 與新買家協商合意解約：雙方合意解除契約可避免違約爭議，協商定金及已付款項之返還方式。
3. 評估其他貸款管道：新買家可嘗試向其他銀行或信用合作社申請貸款，或調整貸款成數以符合限貸規定。
4. 確認預售屋轉售合法性：檢視本次轉售是否符合平均地權條例之規定，若有違反應及早處理以避免受罰。
5. 與建商溝通：若原始預售屋契約仍由當事人持有，確認與建商之權利義務關係及是否仍得由當事人自行辦理交屋。
6. 委任律師評估法律風險：就違約金過高可否請求法院酌減、情事變更原則之適用可能性等問題，請律師出具專業意見。
7. 保留完整往來紀錄：保存與新買家、代書及建商間之所有通訊紀錄、契約文件，以備未來可能之訴訟使用。