問題675：買賣房屋建商未告知嫌惡設施

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人向建商購買新建房屋時，建商表示剩餘四戶，其中一戶門口旁有路燈，當事人遂選購其他無路燈之戶別。然房屋接近完工時，當事人所購戶別門旁突然設置電線桿並拉設電線至該房屋。建商聲稱係台電公司所設立，但房屋外觀已預留接電線之孔位，顯示建商於施工時即知悉電線配置情形卻未於銷售時誠實告知。當事人詢問如何維護自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 建商於銷售時已知悉電線桿及電線配置卻未告知買受人，是否違反告知義務？
• 門旁設置電線桿是否構成物之瑕疵或減少房屋價值之嫌惡設施？
• 建商隱匿電線桿設置資訊，買受人得主張何種法律救濟？
• 房屋外觀預留接電線孔位是否足以證明建商事先知情？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人得請求減少價金或解除契約
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者之廣告真實義務
• 建築法第77條 — 建築物之使用管理與維護
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

本案建商於房屋施工階段即於外觀預留接電線之孔位，足證建商知悉台電將於該戶旁設置電線桿並拉設電線。建商於銷售時未將此重要資訊告知買受人，已違反出賣人之告知義務。電線桿設置於住宅門旁，不僅影響景觀美感，亦可能對居住品質及房屋市場價值造成減損，實務上已被認定為嫌惡設施之一種。依民法第354條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉於買受人時無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

買受人得依民法第359條請求減少價金，或依第360條主張建商故意不告知瑕疵而請求不履行之損害賠償。依最高法院實務見解，所謂物之瑕疵不限於物理上之缺陷，交易上認為足以減損價值之情事亦屬之。電線桿設置於門旁，對房屋市場交易價格之影響可透過不動產估價師鑑定，作為求償之依據。此外，依消費者保護法第22條，建商之銷售廣告及說明應確實，不得有引人錯誤之表示，建商刻意隱瞞電線桿設置資訊亦違反此規定。

當事人另可考量依民法第227條不完全給付之規定請求損害賠償。建商交付之房屋雖無物理瑕疵，但未告知嫌惡設施致房屋價值減損，屬於給付不符合債之本旨，買受人得請求損害賠償。建議當事人先蒐集證據後以存證信函通知建商要求協商，若協商不成再循法律途徑處理。

五、結論與建議

結論：建商於施工時已知悉電線桿將設於該戶旁卻未於銷售時告知，違反告知義務及瑕疵擔保責任。買受人得主張減少價金或損害賠償，電線桿構成嫌惡設施足以減損房屋價值。

1. 拍照存證：詳細拍攝房屋外觀預留接電線孔位、電線桿位置及電線拉設情形，作為建商事先知情之證據。
2. 發存證信函予建商：正式通知建商其未告知嫌惡設施之事實，要求於限期內協商減價或提出改善方案。
3. 委請不動產估價師鑑價：評估電線桿對房屋市場價值之減損程度，作為求償金額之依據。
4. 向消費者保護機關申訴：若建商拒絕協商，可向各縣市消費者服務中心提出申訴及調解。
5. 保留銷售時之廣告文件：蒐集建商銷售時之廣告DM、樣品屋照片及銷售人員之說明紀錄，證明銷售時未揭露電線桿資訊。
6. 評估訴訟請求減價或賠償：若協商及調解均未果，委任律師向法院起訴請求減少價金或損害賠償。