問題677：租屋被要求回復原先同意去除的植物

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人租屋時，房東承諾可去除屋內植物、裝設軌道燈及天花板等裝修，然房東最終並未履行上述承諾。因房東未履行約定，雙方協議提前退租並約定歸還全額押金。惟房東於協議退租後又新增條件，要求承租人回復草皮植物至原始狀態，否則不願退還全額押金。承租人質疑房東事後追加之條件是否合理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東承諾去除植物及裝修卻未履行，是否構成可歸責於房東之違約事由？
• 雙方已協議退租並約定歸還押金，房東事後新增回復草皮之條件是否有拘束力？
• 承租人依房東同意去除植物，退租時是否仍須負回復原狀之義務？
• 房東以回復草皮為由扣押押金，是否違反租賃相關法令規定？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於使用收益之狀態交付租賃物
• 民法第431條 — 承租人就租賃物之有益費用得請求償還
• 民法第455條 — 承租人返還租賃物之義務
• 民法第148條 — 權利之行使不得違反誠信原則
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

本案房東於租屋時承諾去除植物及進行裝修，此承諾已成為租賃契約內容之一部分。房東未履行承諾即構成違約，承租人因此提出退租具有正當理由。雙方嗣後已達成協議退租並約定歸還全額押金，此協議具有法律拘束力。房東於協議成立後又單方面新增回復草皮之條件，屬於事後片面變更已成立之協議，未經承租人同意不生效力。

就回復原狀之義務而言，依民法第455條規定，承租人應於租賃關係終止時返還租賃物。然本案植物之去除係經房東事先同意甚至承諾協助，承租人係基於信賴房東之承諾而去除植物，並非擅自毀損租賃物。依禁反言原則及誠信原則（民法第148條），房東不得事後反悔要求承租人回復其先前同意去除之物。實務上，出租人若已同意承租人變更租賃物現狀，即不得於租約終止時要求承租人回復原狀。

關於押金之返還，依住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項之規範，出租人僅得於承租人有積欠租金、費用或損害賠償之情形下扣除押金。本案承租人依房東同意去除植物，非屬毀損租賃物，房東以此為由扣押押金缺乏法律依據。建議承租人以存證信函催告房東依協議返還全額押金，若房東仍拒絕，可向調解委員會聲請調解或提起小額訴訟。

五、結論與建議

結論：房東承諾去除植物卻未履行構成違約，雙方已協議退租並約定退還押金，房東不得事後單方面新增回復草皮之條件。承租人依房東同意去除植物，無須回復原狀，房東應依協議返還全額押金。

1. 保存房東承諾之證據：整理房東承諾去除植物及裝修之對話紀錄、訊息截圖或書面文件。
2. 保存退租協議之證據：確認雙方協議退租並歸還押金之書面紀錄或對話紀錄完整保存。
3. 發存證信函催告退還押金：以存證信函正式催告房東依原協議於限期內返還全額押金。
4. 向鄉鎮市區調解委員會聲請調解：若房東拒絕返還押金，可向當地調解委員會聲請調解，費用低廉且具有執行力。
5. 提起小額訴訟：若調解不成且押金金額在50萬元以下，可向法院提起小額訴訟請求返還押金。
6. 日後租約應書面約定裝修條件：建議未來租屋時將房東之承諾事項明確記載於書面租賃契約中，避免口說無憑之爭議。