問題673：使用土地20年以上是否可主張取得（民法第769、770條）

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之長輩在一塊土地上蓋屋並贈與當事人，使用該土地已逾二十年，期間公然、和平、繼續使用。原地主因借款而口頭以土地作為抵押，雙方未簽訂任何承租合約。當事人歷年均繳納地價稅，但繳納義務人為已過世之原始地主。經查謄本發現繼承人數十位，僅二位辦理繼承登記，且部分土地由財政部國有財產署管理。當事人持有地上建物之贈與免稅證明書及歷年地價稅繳款書，詢問是否可主張時效取得土地所有權。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 該土地已有登記（部分繼承人已辦理繼承登記），當事人是否仍得依民法第769條或第770條主張時效取得所有權？
• 地上建物未辦理建號登記，是否影響當事人主張時效取得土地所有權之權利？
• 土地部分由財政部國有財產署管理，對時效取得之主張有何影響？
• 當事人繳納地價稅但義務人為原始地主，是否足以證明「以所有之意思」占有？
• 當事人是否可退而求其次主張地上權之時效取得？

三、相關法條

• 民法第769條 — 二十年時效取得未登記不動產所有權
• 民法第770條 — 十年善意時效取得未登記不動產所有權
• 民法第772條 — 時效取得地上權之準用規定
• 土地登記規則第118條 — 時效取得地上權之登記程序
• 土地法第46條 — 土地登記之效力
• 民法第832條 — 地上權之定義

四、法律分析

民法第769條及第770條之時效取得所有權，其適用對象限於「未登記之不動產」。依司法院大法官釋字第291號解釋意旨，已登記之不動產不適用時效取得所有權之規定。本案土地既已有繼承人辦理繼承登記（登記日期為2021年），屬已登記之不動產，當事人不得依民法第769條或第770條主張時效取得所有權。即便部分持分尚未辦理繼承登記，但原始登記仍存在，該土地整體仍屬已登記之不動產。

然而，當事人仍可考量依民法第772條準用第769條或第770條之規定，主張時效取得地上權。依最高法院69年台上字第1584號判例意旨，占有人以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人已登記之土地達二十年者，得請求登記為地上權人。本案當事人在該土地上蓋屋居住逾二十年，且繳納地價稅，足以作為以行使地上權意思占有之佐證。惟須注意，繳納地價稅之義務人為原始地主而非當事人，此點可能影響占有意思之認定，當事人宜另行蒐集以地上權人自居之相關證據。

至於土地部分由國有財產署管理之問題，國有土地亦得為時效取得地上權之客體，實務上並未排除國有土地之適用。但國有財產署通常會積極抗辯占有人並非以行使地上權之意思占有，而係無權占有，訴訟上之舉證難度較高。建議當事人先向地政事務所申請時效取得地上權之登記，若遭駁回或土地所有權人異議，再循訴訟途徑確認。

五、結論與建議

結論：因該土地已有登記，當事人無法依民法第769條或第770條主張時效取得所有權。但可考量依民法第772條準用相關規定，主張時效取得地上權，惟須充分證明係以行使地上權之意思占有。

1. 向地政事務所申請時效取得地上權登記：依土地登記規則第118條規定，備妥占有土地四鄰證明書、占有範圍位置圖等文件提出申請。
2. 蒐集占有意思之證據：整理歷年地價稅繳款書、建物贈與免稅證明書、水電費繳納紀錄等，證明長期以行使地上權之意思占有使用。
3. 取得四鄰證明：請土地附近鄰居出具證明書，證明當事人確實和平、公然、繼續占有使用該土地逾二十年。
4. 釐清國有財產署管理範圍：確認國有財產署管理之部分是否涵蓋當事人占有使用之範圍，並評估對其主張時效取得之影響。
5. 考量辦理建物第一次登記：若地上建物符合建築法規，可向地政事務所申請建物第一次測量及登記，強化對土地之使用權基礎。
6. 委任專業律師評估訴訟策略：若申請登記遭駁回或所有權人提出異議，應委任律師評估提起確認地上權存在之訴之勝算。
7. 注意時效中斷事由：確認占有期間是否有遭所有權人請求返還土地或起訴等中斷時效之事由。