問題672：賣掉房子後一年半，突然被求償

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於數年前購入房屋並居住約兩年半，期間未發生滲漏水情形，亦未進行裝潢，僅安裝冷氣包管及一樓採光罩，其後以裸屋狀態售予甲方。甲方因私人因素未入住並於數月後轉售予乙方。當事人售屋超過一年半後，乙方透過仲介聯繫主張房屋有滲漏水，要求當事人負擔修繕費用。當事人拒絕後收到法院民事裁定，甲方主張應由當事人承擔瑕疵責任，當事人面臨可能被迫應訴之情形。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人與甲方之買賣契約已約定六個月瑕疵擔保期限，甲方逾期後是否仍得主張瑕疵擔保權利？
• 乙方為第三手買方，與當事人間無直接契約關係，是否得直接向當事人主張瑕疵擔保責任？
• 民法第365條關於建築物五年瑕疵發現期間之規定，應向建商或前手屋主主張？
• 房屋經歷一年多之梅雨季及颱風後始發現漏水，是否足以推翻交屋時已存在瑕疵之推定？
• 當事人收到法院民事裁定後應如何應對？是否需要主動提出訴訟？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第365條 — 瑕疵擔保權利之行使期間
• 民事訴訟法第67條 — 訴訟告知制度
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 建築法第77條 — 建築物所有權人之維護義務

四、法律分析

本案涉及房屋買賣瑕疵擔保責任之多層次法律關係。首先，當事人與甲方之買賣契約已約定六個月瑕疵擔保期限，甲方於交屋後數月即轉售予乙方，且甲方並未於六個月內向當事人主張任何瑕疵問題，依民法第365條第1項規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，應於發現瑕疵後六個月內為之。甲方之契約請求權時效已逾，原則上不得再向當事人主張。

其次，乙方與當事人之間並無任何契約關係，乙方之直接契約相對人為甲方。依債之相對性原則，乙方僅得向甲方主張瑕疵擔保責任，不得逕向當事人求償。至於甲方是否得將責任轉嫁予當事人，須視甲方與當事人間之契約約定及時效是否已屆滿而定。就民法第365條第2項所定建築物自交付起五年之最長期間而言，若係建築結構本身之瑕疵，應向建商主張，而非向中間轉手之前屋主追究。

再者，當事人居住兩年半期間從未發生漏水，房屋經歷一年多之梅雨季及颱風後始出現滲漏水問題，此情況更可能係自然老化或後手使用期間之維護不當所致，難以證明交屋時即存在瑕疵。當事人收到法院民事裁定後，應委任律師具狀答辯，主張契約相對性、時效抗辯及瑕疵非交屋時所存在等防禦方法。

五、結論與建議

結論：當事人與乙方間無契約關係，乙方不得直接向當事人主張瑕疵擔保。與甲方之契約已約定六個月瑕疵擔保期限且已逾期，加上漏水非交屋時即存在，當事人應有充分抗辯理由。

1. 儘速委任律師：收到法院裁定或開庭通知後，應立即委任律師處理，避免因未到庭而遭不利判決。
2. 備妥交屋時之證據：蒐集當初買賣契約、交屋紀錄、房屋現況說明書等文件，證明交屋時房屋無漏水瑕疵。
3. 主張時效抗辯：向法院主張買賣契約約定之六個月瑕疵擔保期限已屆滿，甲方之請求權已罹於時效。
4. 主張債之相對性：強調乙方與當事人間無契約關係，乙方不得逕向當事人求償，應向其直接出賣人甲方主張。
5. 舉證漏水非交屋時存在：提出居住期間水電費帳單、鄰居證言等，證明居住兩年半從未發生漏水，瑕疵非交屋時所存在。
6. 考量反訴或告知訴訟：若甲方對當事人提起訴訟，當事人可考量向建商為訴訟告知，將建商拉入訴訟程序。