問題669：無土地所有權之建物遭新地主毀損：占有人之權利保護與救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人家前方院子已使用超過20年，但並無該土地之所有權。近期土地交易至新地主手中，而當事人院子之部分圍牆座落於該土地上。雙方已約定進行土地鑑界，當事人擔憂鑑界結果確認圍牆位於地主土地上後，地主是否有權在未告知之前提下破壞圍牆，以及當事人是否有法律依據保護自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 鑑界確認圍牆位於地主土地上後，地主是否得未經告知即逕行拆除或毀損圍牆？
• 占有人雖無土地所有權，其占有狀態及地上建物是否受法律保護？
• 占有使用逾20年，是否得主張時效取得地上權？
• 圍牆已遭毀損時，當事人得主張何種法律救濟？
• 新地主是否須承受前地主與占有人間之既有使用狀態？

三、相關法條

• 民法第960條 — 占有人之自力防禦權
• 民法第962條 — 占有人之占有物返還請求權
• 民法第769條 — 時效取得所有權（20年占有）
• 民法第772條 — 時效取得地上權之準用規定
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 刑法第354條 — 毀損他人之物罪
• 土地登記規則第118條 — 時效取得地上權之登記申請

四、法律分析

即使鑑界結果確認圍牆座落於地主之土地上，新地主亦不得擅自毀損圍牆。土地所有權人雖享有請求無權占有人拆除地上物返還土地之權利（民法第767條），但此請求權應透過法律程序行使，即向法院提起訴訟取得確定判決後，再依強制執行法聲請強制執行。地主未經法律程序而逕行破壞圍牆，屬於「自力救濟」行為，在法律上原則不被允許。其破壞圍牆之行為，不論圍牆是否占用其土地，均可能構成刑法第354條毀損罪及民法第184條侵權行為。

關於占有保護，依民法第960條規定，占有人對於其占有物之侵奪或妨害，得以己力防禦之。依民法第962條規定，占有人其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。此等占有保護之規定，不以占有人有合法權源為要件，即便為無權占有，其占有狀態仍受保護。因此，當事人之圍牆遭地主毀損，得依占有保護之規定請求損害賠償，並得對地主提出毀損罪之刑事告訴。

此外，當事人主張已使用該土地逾20年，若符合和平、公然、繼續占有，且以行使地上權之意思占有者，得依民法第772條準用第769條規定，主張時效取得地上權，向地政機關申請登記。惟時效取得地上權須具備嚴格要件，包括占有之始即有行使地上權之意思，實務認定上較為困難。建議在鑑界完成後，與新地主積極協商，尋求雙方均可接受之解決方案。

五、結論與建議

結論：即使圍牆確實占用地主土地，地主亦不得未經法律程序擅自毀損。占有人之占有狀態及建物受法律保護，毀損行為可能構成毀損罪及侵權行為。占有逾20年者得評估時效取得地上權之可能性。

1. 鑑界前完整拍照存證：在鑑界進行前，詳細拍攝院子與圍牆之現況照片，記錄日期，作為日後證據。
2. 出席鑑界並記錄結果：鑑界當日全程在場，取得鑑界成果圖，確認圍牆占用之確切範圍。
3. 與新地主協商解決方案：鑑界後積極與地主協商，討論圍牆之保留、移除或補償方案。
4. 評估時效取得地上權：諮詢律師評估是否符合時效取得地上權之要件，若可行則向地政機關申請登記。
5. 若圍牆遭毀損立即報警：發現圍牆被破壞時立即拍照存證並報警，主張刑法毀損罪。
6. 提起民事損害賠償訴訟：就圍牆毀損之損失，向地主請求回復原狀或損害賠償。
7. 委任律師處理後續程序：因涉及土地所有權、占有保護及時效取得等複雜法律問題，建議委任專業律師全程處理。