問題667：土地法第34條之1共有物處分：不同意者之權益與費用分擔

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某房屋由三人共有，其中二人同意出售、一人不同意。同意者擬依土地法第34條之1規定以多數決方式處分整間房屋。當事人詢問房屋仲介是否可僅與同意之二人簽約即可出售整間房屋，以及出售後將價金均分予不同意者時，該不同意者是否需分擔仲介服務費及為出售而整理房屋之相關費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋仲介可否僅與同意出售之二位共有人簽訂委託銷售契約，即合法出售整間共有房屋？
• 出售後不同意之共有人是否須分擔仲介服務費？
• 為出售而整理房屋之費用，不同意之共有人是否應按比例負擔？
• 不同意之共有人是否享有優先購買權？其權益如何保障？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權
• 民法第819條 — 各共有人得自由處分其應有部分
• 民法第828條 — 公同共有物之處分及其他權利行使
• 土地登記規則第97條 — 依土地法第34條之1申請登記之程序
• 民法第176條 — 無因管理之費用償還請求權

四、法律分析

依土地法第34條之1第1項規定，共有土地或建築改良物之處分，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。本案三人共有，二人同意（假設各持有三分之一），已達共有人過半數之要件，且應有部分合計達三分之二亦超過半數，故得依法處分整間房屋。仲介得與同意出售之二位共有人簽訂委託銷售契約，並以全體共有人之名義出售整間房屋。同意之共有人對不同意者因此所受之損害，負連帶賠償責任。

關於仲介服務費之分擔，仲介契約係由同意出售之二人所簽訂，不同意之共有人並非該仲介契約之當事人，原則上無須負擔仲介費。仲介費應由委託人（即同意之二人）自行負擔，不得自不同意者應分得之價金中扣除。然而，就處分共有物所生之必要費用（如土地增值稅、契稅、代書費等），依土地法第34條之1執行要點之規定，得自不同意者應分得之價金中按比例扣除。

至於為出售而整理房屋之費用，因非屬處分行為之法定必要費用，不得逕自不同意者之價金中扣除。同意者若認為有整理房屋之必要，應自行負擔。此外，依土地法第34條之1第4項規定，不同意之共有人享有優先購買權，同意者應以書面通知不同意者，詢問其是否以同一條件優先購買。不同意者接獲通知後15日內不表示者，視為放棄優先購買權。

五、結論與建議

結論：仲介得僅與同意之二位共有人簽約出售整間房屋。不同意者無須分擔仲介費，但處分之法定必要費用得自其價金中扣除。房屋整理費非必要費用，不得自不同意者價金扣除。不同意者享有優先購買權。

1. 以書面通知不同意之共有人：依法以書面通知不同意者擬出售之條件與價格，告知其享有優先購買權。
2. 確認各共有人之應有部分比例：調閱建物登記謄本，確認三人之應有部分比例，作為價金分配之依據。
3. 明確區分費用類型：將仲介費與法定必要費用（土地增值稅、契稅等）分開計算，避免日後爭議。
4. 依法提存不同意者之價金：出售後將不同意者應分得之價金（扣除法定必要費用後）依法辦理提存。
5. 委任代書辦理過戶登記：委請合格地政士依土地登記規則第97條辦理所有權移轉登記。
6. 保留通知與程序紀錄：完整保存對不同意者之通知紀錄、回覆情形及提存證明，以防日後訴訟。