問題666：退租清潔費爭議：房客未當面點交且房屋髒污，房東可否扣除清潔費？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

房東與房客簽訂租約至11月底屆期，房客於某日晚間以通訊軟體告知已搬離，未與房東當面點交房屋。房東隔日前往查看，發現廚房抽油煙機油漬嚴重、地板髒污、窗戶佈滿灰塵等情形。房東告知房客需清潔乾淨否則將收取清潔費用，但房客要求提供交屋時房屋為乾淨狀態之照片證明，而房東當初交屋時未拍攝詳細照片。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房客未經當面點交即自行搬離，是否違反租賃契約之返還義務？
• 房東未留存交屋時之房屋照片，是否影響其請求清潔費之權利？
• 退租時房屋之油漬、髒污是否屬於正常使用之自然耗損，抑或應由房客負回復原狀之責？
• 房東得否自押金中扣除清潔費用？扣除金額之合理範圍為何？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人之善良管理人注意義務
• 民法第455條 — 承租人返還租賃物之義務
• 民法第437條 — 承租人之通知義務
• 消費者保護法第17條 — 定型化契約之規範
• 土地法第99條 — 擔保金（押金）之規定

四、法律分析

依民法第455條規定，承租人應於租賃關係終止時返還租賃物，且依同法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。房客未經當面點交即自行搬離，已未盡配合返還之程序義務。房屋廚房抽油煙機留有嚴重油漬、地板髒污及窗戶灰塵，若超越一般正常使用之合理磨損程度，房客即應負回復原狀之責。實務上，法院就「正常使用耗損」與「未善盡保管義務之損害」之區別，會依具體個案之使用年限、髒污程度等因素綜合判斷。

關於舉證問題，房東雖未留存交屋時之完整照片，但退租後所拍攝之房屋髒污照片仍具有證據力，可證明房客返還時之房屋狀態。實務見解認為，承租人返還租賃物時應回復至與租賃開始時相當之狀態（扣除正常使用耗損），此為承租人之義務。房東可主張依一般經驗法則，出租時房屋應為可供正常使用之清潔狀態，嚴重油漬與髒污顯非正常耗損。此外，若租約中有點交條款，房客未配合點交之行為本身亦構成違約。

房東得自押金中扣除合理之清潔費用，但金額應以實際清潔所需之必要費用為限，建議取得清潔公司之報價單或收據作為佐證。依土地法第99條規定，押金不得超過兩個月租金，押金於租約終止時，除扣除房客積欠之租金及損害賠償外，應予返還。房東應於合理期間內結算並退還押金餘額。

五、結論與建議

結論：房客未經點交即搬離且房屋留有超越正常耗損之髒污，房東得主張房客違反回復原狀義務。雖無交屋時照片，退租後之髒污照片仍可作為證據。房東得自押金中扣除合理清潔費用。

1. 立即拍攝完整之房屋現況照片：全面拍攝廚房油漬、地板髒污、窗戶灰塵等各處細節，註明拍攝日期。
2. 取得清潔公司報價單：委請清潔公司估價並取得書面報價單，作為清潔費用之合理依據。
3. 以書面通知房客：以存證信函或通訊紀錄明確告知房客房屋髒污狀況、清潔費金額及押金扣除明細。
4. 給予房客自行清潔之機會：限期通知房客可自行返回清潔，以展現房東之善意與合理性。
5. 自押金扣除合理費用後退還餘額：於合理期間內結算清潔費用，自押金扣除後將餘額退還房客。
6. 日後交屋時務必拍照存證：往後出租時，交屋與退租均應雙方當面點交並拍攝完整照片，附於租約作為紀錄。