問題665：承租土地發現出租人非所有權人，是否構成詐欺？如何提告？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人向某人承租一塊土地使用，後因發生糾紛而至地政事務所查詢土地所有權人，發現該土地持有人眾多，但出租人並不在所有權人名單中。當事人懷疑出租人係以不屬於自己之土地或親戚之土地出租牟利，欲瞭解此行為是否構成刑法上之詐欺罪，以及應如何進行法律追訴程序。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 出租人非土地所有權人卻出租土地收取租金，是否構成刑法第339條詐欺取財罪？
• 出租人若係經土地所有權人（如親戚）授權代為出租，法律效果有何不同？
• 承租人在民事上得主張何種權利救濟？租賃契約之效力如何？
• 承租人提起刑事告訴之程序與時效為何？

三、相關法條

• 刑法第339條 — 詐欺取財罪與詐欺得利罪
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第92條 — 因被詐欺而為意思表示之撤銷
• 土地登記規則第24條 — 土地登記謄本之申請與效力

四、法律分析

就刑事責任而言，刑法第339條詐欺取財罪之構成要件為：行為人施用詐術，使被害人陷於錯誤，因而交付財物。本案出租人若明知自己非土地所有權人，亦未取得所有權人之授權，卻向承租人佯稱為所有權人或有權出租之人，致承租人信以為真而支付租金，即可能構成詐欺取財罪。然若出租人係受土地所有權人（如其親戚）之口頭授權或默示同意而代為出租，雖其手法不夠透明，但因出租人有出租之權源，恐難成立詐欺。

在民事方面，若出租人確無出租權限，該租賃契約屬於無權處分之行為。依民法第118條規定，無權處分之行為須經權利人承認始生效力。承租人得依民法第92條以被詐欺為由撤銷意思表示，並依民法第179條請求返還已付租金，或依民法第184條請求損害賠償。此外，若土地真正所有權人出面主張權利要求承租人騰空土地，承租人所受之搬遷費用等損失，亦得向出租人求償。

關於提告程序，承租人可選擇向警察機關報案或直接向地方檢察署遞狀提出刑事告訴。詐欺罪為非告訴乃論之罪，追訴權時效為20年。惟實務上建議盡早提告，並準備充分之證據，包括租賃契約書、租金支付紀錄、土地登記謄本等。承租人亦可同時提起刑事附帶民事訴訟，一併請求民事損害賠償。

五、結論與建議

結論：出租人若明知非土地所有權人且未獲授權而出租收取租金，可能構成詐欺取財罪。承租人在民事上得撤銷契約並請求返還租金及損害賠償。建議先確認出租人是否確無任何出租權源後再行提告。

1. 調閱土地登記謄本：至地政事務所申請土地登記謄本，確認所有權人名冊及出租人是否在列。
2. 確認出租人是否獲授權：查明出租人是否為土地共有人之一或已取得所有權人之授權委託書。
3. 保全所有證據：保留租賃契約書、租金轉帳紀錄、匯款單據、與出租人之通訊紀錄等相關證據。
4. 寄發存證信函：以存證信函要求出租人說明其出租權源，並限期返還已付租金。
5. 向檢察署提出刑事告訴：備妥證據後，向管轄之地方檢察署遞狀提出詐欺罪之刑事告訴。
6. 委任律師處理：建議委任律師撰寫告訴狀及代理訴訟程序，以確保法律權益之完整保障。
7. 考慮刑事附帶民事訴訟：在刑事程序中提起附帶民事訴訟，一併請求返還租金及損害賠償，節省訴訟成本。